Contrato Promessa Compra e Venda: Tudo o Que Precisa de Saber

Se comprou ou vai comprar casa sabe que o Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) é um instrumento essencial deste processo, mesmo não sendo um documento obrigatório.

Trata-se de um contrato que protege comprador e vendedor, assegurando temporariamente o negócio antes da escritura que sela a venda.

Este artigo é indispensável para que não sobrem dúvidas sobre o CPCV, especialmente porque falamos de um contrato particularmente importante quando recorre a crédito habitação.

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O Que é Um Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV)?

Um Contrato Promessa Compra e Venda é um documento escrito que pretende assegurar um negócio de compra de um imóvel ou terreno. É assinado por ambas as partes: quem promete comprar, também chamado promitente-comprador, e por quem promete vender, o promitente-vendedor.

Desta forma, ambas as partes se obrigam a celebrar posteriormente um contrato definitivo que oficializa a compra e venda. Ou seja, a escritura do imóvel.

Embora não seja um contrato obrigatório, é um documento que salvaguarda os direitos dos envolvidos no negócio até à assinatura da escritura.

Por esse motivo, o Contrato Promessa Compra e Venda é especialmente importante em situações em que não seja ainda possível avançar com a oficialização do negócio, como:

• O comprador ainda aguarda aprovação do crédito habitação;
• O imóvel objeto do contrato ainda está em construção;
• O imóvel objeto do contrato ainda não possui uma licença de habitação.

Adicionalmente, o CPCV pressupõe o pagamento de um sinal por parte do comprador. O valor é acordado entre intervenientes, mas, regra geral, corresponde a 10% do preço do imóvel – a percentagem obrigatória de capitais próprios.

💡 Mesmo não sendo um documento obrigatório, o Contrato Promessa Compra e Venda tem carácter legal para assegurar os direitos dos contratantes.

Trata-se de um documento que estabelece as condições para a realização do negócio e, por isso, deve obedecer a determinadas regras.

O Que Deve Constar no Contrato Promessa Compra e Venda?

Para que o Contrato Promessa Compra e Venda tenha o efeito desejado e cumpra todos os requisitos, é necessário que siga regras pré-estabelecidas e que contenha um conjunto de informações obrigatórias.

• Identificação do comprador e do vendedor: no contrato tem de constar claramente a identificação dos intervenientes. Isto inclui nome, morada, estado civil, número de cartão de cidadão e NIF.
• Identificação do objeto do contrato: será necessário identificar claramente o imóvel e as suas características, como tipologia, localização, inscrição matricial e descrição predial. Adicionalmente, e caso existam, devem ser identificadas outras partes integrantes ou afetas ao imóvel, como arrecadações ou garagens.
• Valor da transação: o preço de compra do imóvel e a forma de pagamento são parte integrante do CPCV.
• Valor do sinal: como lhe explicámos, este documento tem de indicar o valor do sinal entregue como adiantamento.
• Prazo para realização do contrato: caso não seja possível determinar a data exata da escritura, deverá ser incluído um prazo máximo para a oficialização do negócio. Deve também estipular-se quais as eventuais consequências na eventualidade de incumprimento deste prazo.
• Sanções em caso de incumprimento: o CPCV deve estipular quais as sanções aplicáveis se o contrato não for cumprido.
• Cláusula de condições de habitabilidade: é necessário assegurar que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade, dispondo de instalação de água, esgotos, eletricidade e gás, tudo a funcionar normalmente.  
• Cláusula de alienação sem ónus e encargos: o CPCV deve incluir indicação de que o imóvel é vendido livre de quaisquer ónus ou encargos.
• Assinaturas: o Contrato Promessa Compra e Venda terá de ser assinado pelos intervenientes para ter validade.

❗ Ao Contrato Promessa Compra e Venda deve ainda acrescentar a licença de utilização ou de construção.

Nos casos em que o negócio é realizado através de uma agência imobiliária, deverá ser a empresa a tratar do CPCV e a garantir que o documento contém toda a informação necessária.

Porém, no caso de estar a comprar o imóvel a vendedores particulares, é importante assegurar-se de que não falta nada no seu CPCV.

Para isso, pode recorrer ao modelo de Minuta de Contrato Promessa Compra e Venda disponibilizada pelo Registo Predial Online e adaptar à sua realidade.

É Possível Cancelar Um Contrato Promessa Compra e Venda?

Embora, como dissemos anteriormente, o incumprimento possa ter consequências, é possível cancelar o Contrato Promessa Compra e Venda.

Caso o cancelamento implique incumprimento do estabelecido no contrato, as sanções habituais são:

• Se o vendedor for o culpado do incumprimento, tem de pagar ao comprador o dobro do valor do sinal;
• Se o comprador for o culpado do incumprimento, perde o valor do sinal a favor do vendedor.

Para evitar dissabores, o melhor será garantir que o seu CPCV inclui uma cláusula de rescisão ou cancelamento. Esta cláusula deverá descrever em que situações pode rescindir o contrato e como deve fazê-lo.

Adicionalmente, e tendo em conta que o Contrato Promessa Compra e Venda estabelece um prazo para o fecho do negócio, poderá também adicionar uma alínea de extensão da escritura.

Para ficar salvaguardado e ter a certeza de que tudo está em conformidade com as regras, deve consultar um advogado antes de assinar qualquer Minuta de Contrato Promessa Compra e Venda.

Quais os Cuidados a Ter Antes de Assinar o Contrato Promessa Compra e Venda?

Como já percebeu, o Contrato Promessa Compra e Venda é um documento que tem vantagens tanto para o comprador como para o vendedor. E, apesar de não ser um elemento obrigatório, fica abrangido pela lei.

Por isso, é crucial ter alguns cuidados antes de assinar um CPCV e assumir esta responsabilidade:

• Existindo condomínio, confirme o valor a pagar mensalmente. Não se esqueça de perguntar se existem valores em atraso ou a necessidade de contribuições extra (para obras, por exemplo).
• Confirme se toda a informação contida no contrato está correta. Facilmente se cometem gralhas ou se ignoram dados importantes, pelo que deve rever o CPCV antes de assinar para garantir que todos os dados obrigatórios estão claros, corretos e atualizados.
• Garanta que a identificação do imóvel está completa. Além da informação referente à habitação, deve estar claro o preço, o valor do sinal e o calendário de quaisquer pagamentos.
• Assegure-se de que reforça a proteção conferida pelo contrato. Deve discutir com o vendedor/comprador a inclusão de cláusulas que lhe deem margem de manobra em caso de surpresas desagradáveis.
• Aquando da oficialização do Contrato Promessa Compra e Venda, exija o reconhecimento das assinaturas. O reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes por um profissional habilitado garante que o documento tem valor jurídico.
• Fale com o banco para perceber o estado do seu pedido de crédito e a probabilidade de aprovação. Não vale a pena dar um passo maior do que a perna e assinar um CPCV se o mais provável é que o seu pedido seja recusado. Procure saber antecipadamente quanto poderá pedir ao banco.

Enquanto entidade intermediária de crédito, trabalhamos com diversos bancos e conseguimos ajudá-lo a encontrar o empréstimo mais adequado para o seu caso. Naturalmente, escolher o crédito habitação certo poderá ter peso na aprovação.

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Conclusão

A compra de um imóvel implica, quase sempre, a assinatura de um Contrato Promessa Compra e Venda de modo a salvaguardar comprador e vendedor.

Este documento assegura o negócio em situações em que não seja possível oficializar imediatamente a compra. Trata-se, por isso, de um elemento muito comum quando o comprador aguarda pela aprovação do crédito habitação.

Embora não seja obrigatório, o CPCV tem valor jurídico e, por isso, deve cumprir algumas regras. Caso precise, consulte um advogado para o ajudar e garantir que está totalmente protegido.

Da mesma forma, deve contar com ajuda profissional para encontrar o melhor crédito habitação possível e ficar mais perto da aprovação. Para isso, pode contar com a Gestlifes. Garantimos a melhor oferta possível.

Perguntas Frequentes

O que é um Contrato Promessa Compra e Venda?

Um Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) é um contrato consensual e bilateral, realizado entre comprador e vendedor aquando de um negócio de venda de imóvel ou terreno. Este contrato serve como garantia de acordo até à assinatura da escritura do imóvel.

Quais as vantagens de fazer um CPCV?

Um Contrato Promessa de Compra e Venda tem vantagens tanto para o vendedor como para o comprador. Além de formalizar um vínculo entre as partes, garante:

• A formalização do negócio no prazo estipulado;
• Segurança jurídica em caso de atraso ou de incumprimento do contrato.

O CPCV é especialmente importante em casos em que não seja possível oficializar imediatamente o negócio, como em situações em que o imóvel ainda esteja em construção ou em que o comprador aguarde aprovação de crédito habitação.

Posso cancelar um Contrato Promessa Compra e Venda?

É possível cancelar o Contrato Promessa Compra e Venda, mas poderão existir consequências.

Caso o cancelamento do CPCV implique incumprimento daquilo que foi estabelecido no contrato, as sanções habituais são:

• Se o vendedor for o culpado do incumprimento, paga ao comprador o dobro do valor do sinal;
• Se o comprador for o culpado do incumprimento, perde o valor do sinal a favor do vendedor.

O melhor será garantir que o seu CPCV inclui uma cláusula de rescisão ou cancelamento.