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Quanto Pode Pedir no Crédito Habitação? Descubra Já

Saiba calcular o valor máximo que pode pedir ao banco num crédito habitação, e quais os fatores importantes para o banco na hora de aprovar.
quanto pode pedir de crédito habitação?

Se está a pensar em comprar casa, é possível que se pergunte qual o valor máximo que pode pedir ao banco.

As regras e limitações mudaram substancialmente com a introdução da nova lei do Banco de Portugal, em julho de 2018. 

Estas alterações afetam quanto pode pedir para a compra de habitação própria.

Assim, vamos explorar em detalhe os fatores que influenciam o valor máximo que os bancos podem aprovar.

Que cenário quer simular?
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Sabe quanto custa o imóvel que quer comprar?

Se ainda não tiver uma casa em vista, dizemos-lhe o valor máximo que pode comprar.

Sim
Não

Dependendo da finalidade, poderá ter certos benefícios na compra da casa.

O IMT varia consoante a localização da casa.

Número de titulares

Ao incluir um segundo titular, será mais fácil obter a aprovação do crédito e para montantes maiores.

1
2

A idade irá determinar o prazo máximo de pagamento do crédito.

O titular deve ter entre 18 a 75 anos.

A idade irá determinar o prazo máximo de pagamento do crédito.

O titular deve ter entre 18 a 75 anos.

Vamos calcular a taxa de esforço com base nos seus rendimentos.

Quer beneficiar da Garantia Pública para jovens?

Se sim, poderá ter um crédito habitação 100% financiado sem pagamento de entrada.

Sim
Não
Tem outros créditos?

Outros créditos que tenha em vigor irão contar para o cálculo da taxa de esforço.

Sim
Não

Indique-nos a soma das mensalidades de todos os créditos.

Precisa de ter pelo menos 1500€ de capital próprio.
O titular deve ter entre 18 a 70 anos.
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Descubra todos os custos e impostos na sua compra de casa.
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Saiba quanto pode poupar ao mudar o Crédito Habitação de banco.
Valor do imóvel

Preço de aquisição do imóvel, de acordo com o valor que indicou ou de acordo com os seus rendimentos e despesas.

33 000,00 €
Prestação mensal

Para o valor do imóvel acima, esta seria a sua prestação mensal estimada.

731,32 €
Tendo em conta os seus rendimentos mensais, poderá comprar uma casa com este valor máximo.
Taxa de Esforço Saudável Taxa de Esforço moderada Taxa de Esforço demasiado alta
35%
Taxa de esforço saudável
Os seus rendimentos e despesas não lhe permitem comprar um imóvel neste valor
Para um empréstimo deste valor, precisa de aumentar os seus capitais próprios para 1500,00€
Ver alternativa
O banco empresta
100 000,00€
O banco empresta

O valor de entrada é

Precisa de ter
12 000,00€
Precisa de ter

O valor total de entrada, custos e impostos que terá de pagar.

A transferência de crédito habitação não tem custos para si.
Se tem menos de 35 anos, beneficia da redução de custos no pagamento do IMT e do Imposto de Selo.
Custos do empréstimo
Custos da transferência
Entrada

Precisa de ter, pelo menos, 10% do valor do imóvel.

10 000,00 €
Custos bancários

Despesas com a contratação do crédito habitação.

1 000,00€
Abrir
Comissão de Avaliação

Valor a pagar pela avaliação do imóvel que será realizada por um perito independente.

250,00€
Comissão de Formalização

Custos associados à análise e concretização do processo de crédito.

750,00€
Escritura

Valor a pagar na realização da escritura.

3 000,00€
Abrir
Declaração de Direito de Preferência

Documentação emitida pelo Município, que abdica do direito de compra do imóvel.

3 000,00€
Cópia do Contrato

Documento que valida todas as condições de crédito.

3 000,00€
Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel

Pagamento do registo da hipoteca do imóvel junto da Conservatória.

3 000,00€
DPA

Documento alternativo à escritura, que formaliza o processo de compra e venda.

3 000,00€
IMT

Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, pago ao Estado.

3 000,00€
Imposto de Selo Sobre a Compra

Valor pago ao Estado, de 0,8% do preço de compra do imóvel.

3 000,00€
Imposto de Selo Sobre o Crédito

Valor pago ao Estado, entre 0,5% e 0,6% sobre o montante do crédito.

3 000,00€
40 anos

Pode alterar o prazo de pagamento, o qual irá ter influência na sua mensalidade.

Prazo de Pagamento
356,00€

Este valor é meramente indicativo e corresponde a um valor médio de simulação para as condições do seu pedido.

Nova Prestação Mensal
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Encontramos as melhores condições para o seu crédito habitação.
Poupança Mensal estimada

Quanto irá poupar entre a sua mensalidade anterior e a atual. Estes valores são meramente indicativos e correspondem a um valor médio de simulação para as condições do seu pedido.

381,77 €
Exemplo Representativo: TAEG 3,7% – Financiamento de 150.000€ para compra de imóvel, garantia de 80%, prazo de 30 anos. TAN 3,002% (Spread 0,80% + 2,202% média mensal da Euribor a 6 meses, abril de 2025). 360 mensalidades de capital e juros no valor de 632,57€. MTIC de 245.663,43€. Valor Médio Anual Seguro Vida de 126,96€ e 246,00€ Multirriscos, considerando titular de 30 anos.
Preencha os seus dados. Dizemos-lhe se consegue uma aprovação.
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Ocorreu um erro
Os seus encargos atuais não lhe permitem pedir um crédito habitação.
Ocorreu um erro
Se já tem este valor disponível, não precisa de pedir um crédito.
Pedido Recebido!
Continue para ver a sua prestação estimada.
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Deve colocar o seu nome para prosseguir.
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Campo válido
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Campo válido

Através do nosso simulador de crédito habitação, pode até perceber quais os custos associados ao seu pedido de financiamento.

Estas despesas também influenciam o valor máximo que o banco irá emprestar.

Depois de uma forte crise económica, também motivada pela facilidade no acesso ao crédito, o Banco de Portugal adotou novas medidas.

Esta medida tem por finalidade promover a adoção pelo sistema financeiro português de critérios de concessão de crédito prudentes para garantir, por um lado, a sua resiliência (…) e, por outro, que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento.

Banco de Portugal

Segundo os “limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade” da entidade reguladora, deixou de ser possível, em 2018, pedir um crédito habitação a 100% financiamento.

Isto significa que se quiser comprar um imóvel com recurso a empréstimo habitação, não pode pedir ao banco a totalidade do valor de compra.

Dependendo da finalidade do imóvel, pode obter até 90% do montante, sendo que terá de pagar os restantes 10% com as suas poupanças.

Mas existem, ainda, casos em que a “entrada” pode chegar aos 20%.

Vamos perceber ao certo as particularidades a ter em conta.

Se deseja financiar a compra da sua habitação própria e permanente, isto é, a sua casa para viver a tempo inteiro, os bancos estão geralmente dispostos a emprestar até 90% do valor do imóvel

💡 Sabia Que: Segundo a Pordata, até outubro de 2023 já foram financiados mais de 12.944 milhões de euros em crédito habitação. 

No entanto, este valor não é sempre calculado com base no preço de compra, mas sim no menor valor entre o valor da escritura e o valor da avaliação do imóvel

Isto significa que se o imóvel for avaliado em 180 mil euros e o valor da escritura for de 200 mil euros, o banco poderá emprestar até 90% dos 180 mil euros, ou seja, 162 mil euros.

Se estiver a adquirir uma segunda habitação, como uma casa de férias, ou um imóvel para fins de investimento, os bancos geralmente têm um limite de financiamento mais baixo.

Assim, o valor máximo não pode exceder 80% do valor do imóvel, também com base no menor valor entre o da escritura e da avaliação.

É importante mencionar que, embora estes sejam os limites máximos estabelecidos pelo Banco de Portugal, nem todos os bancos oferecem necessariamente o montante máximo

Alguns podem optar por financiar uma percentagem menor, como 85% ou 80%.

Tudo irá depender do seu perfil enquanto cliente, da sua situação financeira e da sua estabilidade profissional.

valor máximo que pode pedir no crédito habitação

Já deixámos claro que os bancos só emprestam, no máximo, 90% do valor de aquisição ou de avaliação do imóvel.

Portanto, embora a nova lei tenha introduzido limites claros, a quantia que o banco empresta para crédito habitação pode variar de acordo com a situação específica de cada cliente. 

Por isso, existem outros fatores a ter em conta, incluindo:

  • Taxa de Esforço;
  • Teste de Stress;
  • Avaliação do Imóvel;
  • Loan-To-Value.

Os bancos avaliam a taxa de esforço do agregado familiar, ou seja, a percentagem dos rendimentos mensais que será dedicada ao pagamento das prestações do crédito.

As instituições financeiras geralmente recomendam que a taxa de esforço não exceda um determinado limite, que pode variar de banco para banco, mas que geralmente situa-se entre 35% e 40% dos rendimentos mensais.

Por isso, se juntar um crédito habitação com um crédito pessoal, é natural que a sua taxa de esforço seja mais elevada.

Suponha que temos uma família composta por João e Maria, com um rendimento mensal líquido de 2.500€, que pretendem pedir um crédito habitação com uma prestação de 500€ por mês:

  • Crédito Habitação: 500€ por mês;
  • Crédito Automóvel: 250€ por mês;
  • Cartão de Crédito: 100€ por mês.

Para calcular a taxa de esforço dessa família, o banco usa a fórmula da taxa de esforço:

Taxa de Esforço = (Total de Prestações de Crédito / Rendimento Líquido do Agregado) x 100

Total de Prestações de Crédito = 500€ (Crédito Habitação) + 250€ (Crédito Automóvel) + 100€ (Cartão de Crédito) = 850€

Taxa de Esforço = (850€ / 2.500€) x 100 ≈ 34%

Nesse exemplo, a taxa de esforço da família João e Maria é de aproximadamente 34%

Isto significa que 34% do seu rendimento líquido mensal seria dedicado ao pagamento de prestações de crédito, algo que ainda é suportável em termos financeiros.

Daí, o banco poderia deduzir que o João e a Maria podem ter a aprovação de um empréstimo com uma prestação de 500€ por mês.

💡 Utilize o nosso simulador de taxa de esforço para perceber qual a prestação de crédito habitação que pode suportar.

Além da taxa de esforço, os bancos também aplicam um teste de stress.

Isto significa que avaliam como seria a capacidade de pagamento do cliente em cenários de subida das taxas de juro ou outros eventos inesperados.

O teste de stress feito pelas entidades implica somar: Euribor + Spread Contratado + Taxa de Stress 3%.

Portanto, mesmo que a taxa de esforço esteja dentro dos limites, o banco pode recusar o crédito se considerar que o cliente não conseguiria suportar os pagamentos numa situação de subida da Euribor, por exemplo.

💡Leia Mais: Apoio ao Crédito Habitação

O valor do financiamento também depende da avaliação do imóvel.

O banco contrata um perito para avaliar o imóvel, e o valor desta avaliação é crucial para determinar o montante que será emprestado.

Isto porque se a avaliação for inferior ao preço da casa, a entidade só irá financiar até 90% do montante de avaliação.

Isto significa que o cliente terá mais encargos para pagar de entrada no crédito habitação, para conseguir avançar com o negócio.

O Loan-To-Value (LTV) é uma fórmula usada pelos bancos para determinar o montante máximo de empréstimo que estão dispostos a conceder em relação ao valor de um imóvel.

De forma simples, o LTV é uma percentagem que mostra quanto do valor do imóvel pode ser financiado através de um empréstimo à habitação.

Por exemplo, se o valor do imóvel é de 100.000€ e o banco permite um LTV de 80%, isso significa que o banco está disposto a emprestar até 80.000€.

Assim, o comprador terá que fornecer os restantes 20.000€ como pagamento próprio ou entrada.

O LTV é importante tanto para os compradores quanto para os bancos, pois ajuda a determinar o risco envolvido no empréstimo. 

Quanto maior o LTV, maior é o valor que o banco está a financiar em comparação com o valor real do imóvel, o que pode ser considerado mais arriscado para o banco

Certos fatores desempenham um papel crucial na determinação do valor máximo que um banco pode conceder.

Quando pede uma pré-aprovação de crédito habitação em Portugal, as entidades vão analisar estes aspetos e decidir qual o montante que consegue pagar, ao longo dos anos:

  • Capitais Próprios do Cliente: O montante que o cliente tem disponível como entrada para a compra de uma casa é essencial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante necessário a ser financiado pelo banco. Isso pode ser visto com bons olhos, uma vez que reduz o risco associado ao empréstimo.
  • Encargos Com Outros Créditos: Se os clientes já têm outros empréstimos em seu nome, estão em maior risco de endividamento. Os bancos avaliam a percentagem de rendimento mensal que está a ser utilizada para pagar esses créditos. Ter muitos encargos pode diminuir a margem disponível para o crédito habitação.
  • Prazo do Crédito Habitação: Prazos mais longos resultam em prestações mensais mais baixas, mas, em contrapartida, podem implicar mais juros a pagar ao longo do tempo.
  • Idade dos Clientes: A idade dos candidatos a um empréstimo também é relevante. Bancos podem considerá-la no cálculo do prazo do crédito e na avaliação do risco.

A pré-aprovação de um crédito habitação é um passo crucial antes de avançar com a compra de uma casa. 

É neste momento que os bancos avaliam todos esses fatores, bem como o LTV, para determinar o valor máximo que estão dispostos a emprestar. 

Isto dá aos potenciais compradores uma ideia clara do orçamento disponível e ajuda a definir os parâmetros da busca por uma casa adequada ao seu perfil financeiro. 

É essencial entender os critérios usados pelos bancos e estar preparado financeiramente para cobrir não apenas o valor de entrada, mas também todas as despesas associadas à compra do imóvel e ao processo de financiamento.

A Ana e o João decidiram comprar a sua primeira casa:

  • Têm um rendimento líquido mensal combinado de 2.500€;
  • Já fizeram uma poupança significativa e têm 30.000€ disponíveis para uma entrada;
  • Não possuem outros empréstimos em seu nome;
  • A idade de ambos está na faixa dos 30 anos.

Taxa de Esforço 

Com um rendimento mensal combinado de 2.500€, Ana e João devem considerar quanto desse rendimento será destinado ao pagamento das prestações mensais do empréstimo. 

Se considerarmos uma taxa de esforço de 32%, estamos a falar de uma prestação máxima em créditos de 800€.

À luz do contexto atual das taxas de juro, esta mensalidade corresponde a cerca de 137.372€ financiados.

Com o valor de entrada que o casal tem disponível, é possível comprar um imóvel até 167.372€.

Loan-To-Value (LTV) 

A avaliação da casa que a Ana e João desejam comprar é de 200.000€, e o valor de financiamento que precisam é, então, de 167.000€. 

Neste caso, o LTV seria calculado como (167.000€ / 200.000€) x 100, resultando em 83,5%

Como a avaliação é maior que o preço de compra, o banco emprestará com base no valor de compra, o que significa que eles podem obter o montante que precisam.

Valor da Entrada 

Como a Ana e o João têm 30.000€ disponíveis como entrada, conseguem avançar com a compra de um imóvel de 167.000€.

Prazo do Crédito Habitação

Neste exemplo, considerámos uma prestação de 800€ a 37 anos, que é o prazo máximo que a Ana e o João podem pedir, tendo em conta a sua idade.

Isto permite reduzir o valor das prestações mensais e aceder a um valor maior de financiamento, dado que irão pagar o crédito durante mais tempo e assim, diluir o MTIC por um número de anos mais elevado.

Se, caso contrário, escolhessem um prazo de 27 ou 30 anos, a taxa de esforço seria maior do que 32% e muito provavelmente, o empréstimo não seria aprovado.

Em Portugal, a obtenção de crédito à habitação é uma etapa fundamental para realizar o sonho da casa própria. 

No entanto, a quantia que os bancos estão dispostos a emprestar depende de vários fatores, incluindo a taxa de esforço, o LTV e a avaliação do imóvel. 

Para potenciais compradores, compreender como esses fatores afetam o processo de aprovação de crédito é crucial para tomar decisões informadas.

Lembre-se que é essencial realizar uma análise detalhada das finanças pessoais antes de procurar o melhor crédito habitação, para garantir que o processo de aquisição seja o mais simples e descomplicado possível.

Perguntas Frequentes

Existem Limites no Valor Máximo Que Posso Pedir de Crédito Habitação?

Sim. Se deseja financiar a compra da sua habitação própria e permanente, isto é, a sua casa para viver a tempo inteiro, os bancos estão geralmente dispostos a emprestar até 90% do valor do imóvel.

Se estiver a adquirir uma segunda habitação, como uma casa de férias, ou um imóvel para fins de investimento, os bancos geralmente têm um limite até 80% do valor do imóvel.

Quanto Posso Pedir de Crédito Habitação?

O montante que pode solicitar ao comprar casa depende da sua taxa de esforço, do valor de entrada que tem disponível e do LTV calculado, consoante a avaliação do imóvel.

Só terá uma aprovação se a prestação corresponder a menos de 35% dos seus rendimentos mensais.

Por outro lado, se tiver, por exemplo, 20.000€ em capitais próprios, só conseguirá pedir um crédito de 200.000€, visto que é o máximo de entrada que possui.

Posso Pedir 100% do Valor de Compra da Casa?

Não. Na grande maioria dos casos, o banco não financia a totalidade do valor de compra do imóvel.

O cliente precisa de ter, pelo menos, 10% do montante para dar de entrada.

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