Quanto Pode Pedir no Crédito Habitação? Descubra Já

Se está a pensar em comprar casa, é possível que se pergunte qual o valor máximo que pode pedir ao banco.

As regras e limitações mudaram substancialmente com a introdução da nova lei do Banco de Portugal, em julho de 2018. 

Estas alterações afetam quanto pode pedir para a compra de habitação própria.

Assim, vamos explorar em detalhe os fatores que influenciam o valor máximo que os bancos podem aprovar.

Através do nosso simulador de crédito habitação, pode até perceber quais os custos associados ao seu pedido de financiamento.

Estas despesas também influenciam o valor máximo que o banco irá emprestar.

Quanto Emprestam os Bancos Para Crédito Habitação?

Depois de uma forte crise económica, também motivada pela facilidade no acesso ao crédito, o Banco de Portugal adotou novas medidas.

“Esta medida tem por finalidade promover a adoção pelo sistema financeiro português de critérios de concessão de crédito prudentes para garantir, por um lado, a sua resiliência (…) e, por outro, que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento.“

– Banco de Portugal

Segundo os “limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade” da entidade reguladora, deixou de ser possível, em 2018, pedir um crédito habitação a 100% financiamento.

Isto significa que se quiser comprar um imóvel com recurso a empréstimo habitação, não pode pedir ao banco a totalidade do valor de compra.

Dependendo da finalidade do imóvel, pode obter até 90% do montante, sendo que terá de pagar os restantes 10% com as suas poupanças.

Mas existem, ainda, casos em que a “entrada” pode chegar aos 20%.

Vamos perceber ao certo as particularidades a ter em conta.

Habitação Própria Permanente (Até 90%)

Se deseja financiar a compra da sua habitação própria e permanente, isto é, a sua casa para viver a tempo inteiro, os bancos estão geralmente dispostos a emprestar até 90% do valor do imóvel. 

💡 Sabia Que: Segundo a Pordata, até outubro de 2023 já foram financiados mais de 12.944 milhões de euros em crédito habitação. 

No entanto, este valor não é sempre calculado com base no preço de compra, mas sim no menor valor entre o valor da escritura e o valor da avaliação do imóvel. 

Isto significa que se o imóvel for avaliado em 180 mil euros e o valor da escritura for de 200 mil euros, o banco poderá emprestar até 90% dos 180 mil euros, ou seja, 162 mil euros.

Segunda Habitação ou Habitação para Investimento (Até 80%)

Se estiver a adquirir uma segunda habitação, como uma casa de férias, ou um imóvel para fins de investimento, os bancos geralmente têm um limite de financiamento mais baixo.

Assim, o valor máximo não pode exceder 80% do valor do imóvel, também com base no menor valor entre o da escritura e da avaliação.

É importante mencionar que, embora estes sejam os limites máximos estabelecidos pelo Banco de Portugal, nem todos os bancos oferecem necessariamente o montante máximo. 

Alguns podem optar por financiar uma percentagem menor, como 85% ou 80%.

Tudo irá depender do seu perfil enquanto cliente, da sua situação financeira e da sua estabilidade profissional.

Como é Definido o Valor Máximo?

Já deixámos claro que os bancos só emprestam, no máximo, 90% do valor de aquisição ou de avaliação do imóvel.

Portanto, embora a nova lei tenha introduzido limites claros, a quantia que o banco empresta para crédito habitação pode variar de acordo com a situação específica de cada cliente. 

Por isso, existem outros fatores a ter em conta, incluindo:

• Taxa de Esforço;
• Teste de Stress;
• Avaliação do Imóvel;
• Loan-To-Value.

Taxa de Esforço

Os bancos avaliam a taxa de esforço do agregado familiar, ou seja, a percentagem dos rendimentos mensais que será dedicada ao pagamento das prestações do crédito.

As instituições financeiras geralmente recomendam que a taxa de esforço não exceda um determinado limite, que pode variar de banco para banco, mas que geralmente situa-se entre 35% e 40% dos rendimentos mensais.

Por isso, se juntar um crédito habitação com um crédito pessoal, é natural que a sua taxa de esforço seja mais elevada.

Suponha que temos uma família composta por João e Maria, com um rendimento mensal líquido de 2.500€, que pretendem pedir um crédito habitação com uma prestação de 500€ por mês:

• Crédito Habitação: 500€ por mês;
• Crédito Automóvel: 250€ por mês;
• Cartão de Crédito: 100€ por mês.

Para calcular a taxa de esforço dessa família, o banco usa a fórmula da taxa de esforço:

Taxa de Esforço = (Total de Prestações de Crédito / Rendimento Líquido do Agregado) x 100

Total de Prestações de Crédito = 500€ (Crédito Habitação) + 250€ (Crédito Automóvel) + 100€ (Cartão de Crédito) = 850€

Taxa de Esforço = (850€ / 2.500€) x 100 ≈ 34%

Nesse exemplo, a taxa de esforço da família João e Maria é de aproximadamente 34%. 

Isto significa que 34% do seu rendimento líquido mensal seria dedicado ao pagamento de prestações de crédito, algo que ainda é suportável em termos financeiros.

Daí, o banco poderia deduzir que o João e a Maria podem ter a aprovação de um empréstimo com uma prestação de 500€ por mês.

💡 Utilize o nosso simulador de taxa de esforço para perceber qual a prestação de crédito habitação que pode suportar.

Teste de Stress

Além da taxa de esforço, os bancos também aplicam um teste de stress.

Isto significa que avaliam como seria a capacidade de pagamento do cliente em cenários de subida das taxas de juro ou outros eventos inesperados.

O teste de stress feito pelas entidades implica somar: Euribor + Spread Contratado + Taxa de Stress 3%.

Portanto, mesmo que a taxa de esforço esteja dentro dos limites, o banco pode recusar o crédito se considerar que o cliente não conseguiria suportar os pagamentos numa situação de subida da Euribor, por exemplo.

Valor de Avaliação do Imóvel

O valor do financiamento também depende da avaliação do imóvel.

O banco contrata um perito para avaliar o imóvel, e o valor desta avaliação é crucial para determinar o montante que será emprestado.

Isto porque se a avaliação for inferior ao preço da casa, a entidade só irá financiar até 90% do montante de avaliação.

Isto significa que o cliente terá mais encargos para pagar de entrada, para conseguir avançar com o negócio.

Loan-To-Value

O Loan-To-Value (LTV) é uma fórmula usada pelos bancos para determinar o montante máximo de empréstimo que estão dispostos a conceder em relação ao valor de um imóvel.

De forma simples, o LTV é uma percentagem que mostra quanto do valor do imóvel pode ser financiado através de um empréstimo à habitação.

Por exemplo, se o valor do imóvel é de 100.000€ e o banco permite um LTV de 80%, isso significa que o banco está disposto a emprestar até 80.000€.

Assim, o comprador terá que fornecer os restantes 20.000€ como pagamento próprio ou entrada.

O LTV é importante tanto para os compradores quanto para os bancos, pois ajuda a determinar o risco envolvido no empréstimo. 

Quanto maior o LTV, maior é o valor que o banco está a financiar em comparação com o valor real do imóvel, o que pode ser considerado mais arriscado para o banco

Outros Fatores Que Influenciam o Valor Máximo a Pedir

Certos fatores desempenham um papel crucial na determinação do valor máximo que um banco pode conceder.

Quando pede uma pré-aprovação de crédito habitação em Portugal, as entidades vão analisar estes aspetos e decidir qual o montante que consegue pagar, ao longo dos anos:

• Capitais Próprios do Cliente: O montante que o cliente tem disponível como entrada para a compra de uma casa é essencial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante necessário a ser financiado pelo banco. Isso pode ser visto com bons olhos, uma vez que reduz o risco associado ao empréstimo.
• Encargos Com Outros Créditos: Se os clientes já têm outros empréstimos em seu nome, estão em maior risco de endividamento. Os bancos avaliam a percentagem de rendimento mensal que está a ser utilizada para pagar esses créditos. Ter muitos encargos pode diminuir a margem disponível para o crédito habitação.
• Prazo do Crédito Habitação: Prazos mais longos resultam em prestações mensais mais baixas, mas, em contrapartida, podem implicar mais juros a pagar ao longo do tempo.
• Idade dos Clientes: A idade dos candidatos a um empréstimo também é relevante. Bancos podem considerá-la no cálculo do prazo do crédito e na avaliação do risco.

A pré-aprovação de um crédito habitação é um passo crucial antes de avançar com a compra de uma casa. 

É neste momento que os bancos avaliam todos esses fatores, bem como o LTV, para determinar o valor máximo que estão dispostos a emprestar. 

Isto dá aos potenciais compradores uma ideia clara do orçamento disponível e ajuda a definir os parâmetros da busca por uma casa adequada ao seu perfil financeiro. 

É essencial entender os critérios usados pelos bancos e estar preparado financeiramente para cobrir não apenas o valor de entrada, mas também todas as despesas associadas à compra do imóvel e ao processo de financiamento.

Exemplo Prático de Um Prazo Máximo de Financiamento

A Ana e o João decidiram comprar a sua primeira casa:

• Têm um rendimento líquido mensal combinado de 2.500€;
• Já fizeram uma poupança significativa e têm 30.000€ disponíveis para uma entrada;
• Não possuem outros empréstimos em seu nome;
• A idade de ambos está na faixa dos 30 anos.

Taxa de Esforço 

Com um rendimento mensal combinado de 2.500€, Ana e João devem considerar quanto desse rendimento será destinado ao pagamento das prestações mensais do empréstimo. 

Se considerarmos uma taxa de esforço de 32%, estamos a falar de uma prestação máxima em créditos de 800€.

À luz do contexto atual das taxas de juro, esta mensalidade corresponde a cerca de 137.372€ financiados.

Com o valor de entrada que o casal tem disponível, é possível comprar um imóvel até 167.372€.

Loan-To-Value (LTV) 

A avaliação da casa que a Ana e João desejam comprar é de 200.000€, e o valor de financiamento que precisam é, então, de 167.000€. 

Neste caso, o LTV seria calculado como (167.000€ / 200.000€) x 100, resultando em 83,5%. 

Como a avaliação é maior que o preço de compra, o banco emprestará com base no valor de compra, o que significa que eles podem obter o montante que precisam.

Valor da Entrada 

Como a Ana e o João têm 30.000€ disponíveis como entrada, conseguem avançar com a compra de um imóvel de 167.000€.

Prazo do Crédito Habitação

Neste exemplo, considerámos uma prestação de 800€ a 37 anos, que é o prazo máximo que a Ana e o João podem pedir, tendo em conta a sua idade.

Isto permite reduzir o valor das prestações mensais e aceder a um valor maior de financiamento, dado que irão pagar o crédito durante mais tempo e assim, diluir o MTIC por um número de anos mais elevado.

Se, caso contrário, escolhessem um prazo de 27 ou 30 anos, a taxa de esforço seria maior do que 32% e muito provavelmente, o empréstimo não seria aprovado.

Conclusão

Em Portugal, a obtenção de crédito à habitação é uma etapa fundamental para realizar o sonho da casa própria. 

No entanto, a quantia que os bancos estão dispostos a emprestar depende de vários fatores, incluindo a taxa de esforço, o LTV e a avaliação do imóvel. 

Para potenciais compradores, compreender como esses fatores afetam o processo de aprovação de crédito é crucial para tomar decisões informadas.

Lembre-se que é essencial realizar uma análise detalhada das finanças pessoais antes de procurar o melhor crédito habitação, para garantir que o processo de aquisição seja o mais simples e descomplicado possível.

Perguntas Frequentes

Existem Limites no Valor Máximo Que Posso Pedir de Crédito Habitação?

Sim. Se deseja financiar a compra da sua habitação própria e permanente, isto é, a sua casa para viver a tempo inteiro, os bancos estão geralmente dispostos a emprestar até 90% do valor do imóvel.

Se estiver a adquirir uma segunda habitação, como uma casa de férias, ou um imóvel para fins de investimento, os bancos geralmente têm um limite até 80% do valor do imóvel.

Quanto Posso Pedir de Crédito Habitação?

O montante que pode solicitar ao comprar casa depende da sua taxa de esforço, do valor de entrada que tem disponível e do LTV calculado, consoante a avaliação do imóvel.

Só terá uma aprovação se a prestação corresponder a menos de 35% dos seus rendimentos mensais.

Por outro lado, se tiver, por exemplo, 20.000€ em capitais próprios, só conseguirá pedir um crédito de 200.000€, visto que é o máximo de entrada que possui.

Posso Pedir 100% do Valor de Compra da Casa?

Não. Na grande maioria dos casos, o banco não financia a totalidade do valor de compra do imóvel.

O cliente precisa de ter, pelo menos, 10% do montante para dar de entrada.