Simulador de
Crédito Habitação

Comprar casa é um dos passos mais importantes que terás de dar, mas escolher o empréstimo com melhores condições pode ser muito desafiante.

Para ajudar, partilhamos contigo um simulador de crédito habitação 100% online. Com esta ferramenta, vais saber:

• Quais os custos envolvidos: prestação, comissões e impostos;
• Qual a tua taxa de esforço;
• Qual o valor máximo da casa que poderás comprar.

Podes ainda contar com a Gestlifes na pesquisa do empréstimo mais vantajoso. Avaliamos o mercado por ti e apresentamos a melhor solução para o teu perfil.

Finalidades do Crédito Habitação

Um crédito habitação é um tipo de financiamento muito versátil. Este empréstimo envolve cinco grandes finalidades.

Aquisição

É a solução mais procurada em Portugal. Destina-se às pessoas que pretendem adquirir um imóvel pronto a habitar e sem necessidade de remodelações.

Construção

Serve para financiar custos de construção de uma casa. O valor do crédito é entregue por tranches consoante o desenvolvimento da obra.

👉 Descobre qual a melhor opção entre comprar ou construir casa.

Terreno e Construção

Engloba um financiamento para comprar terreno e ainda para construir uma habitação.

Obras

É uma solução de crédito habitação e obras, orientada a quem pretende comprar uma casa que precisa de renovações.

Transferência

Permite transferir o teu crédito habitação de uma entidade financeira para outra para melhorar as condições do empréstimo.

É também possível encontrar modalidades mais específicas, como o crédito multiusos, que permite juntar o montante para comprar casa a um valor extra para outras despesas.

👍 Podes ainda beneficiar de um financiamento para casas modulares e para investimento em imóveis pré-fabricados.

Importa referir igualmente que, para as diferentes finalidades referidas, o teu imóvel poderá ter três propósitos distintos:

• Habitação Própria Permanente: a casa será utilizada enquanto local permanente para viver.
• Habitação Própria Secundária: envolve habitações para férias ou para uso sazonal.
• Habitação para Investimento: destina-se a imóveis a canalizar para o mercado de arrendamento, ou seja, é uma espécie de crédito para investimento imobiliário.

Condições do Crédito Habitação

Um contrato de crédito habitação apresenta sempre um conjunto de condições que influenciam diretamente as propostas que as instituições financeiras apresentam.

Para identificar o empréstimo mais vantajoso para o teu caso em particular, deves analisar as seis variáveis seguintes:

• TAEG;
• Spread;
• Taxa de Juro;
• Comissões e seguros;
• Montante financiado;
• Prazo de pagamento.

Explicamos, de seguida, o que deves ter em conta quando avalias cada um destes indicadores para conseguires comparar propostas das várias financeiras e escolher o melhor crédito habitação.

TAEG

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo total do crédito em percentagem anual do montante que o banco empresta.

No fundo, esta taxa inclui encargos como os juros, comissões, seguros e todas as outras despesas do financiamento.

Por isso, quando comparares propostas de crédito habitação com o mesmo montante de financiamento e prazo de pagamento, deves procurar aquela com a TAEG mais baixa.

👉 A TAEG impacta diretamente o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Vejamos o impacto desta variável no custo final de um crédito através de um exemplo prático.

Supõe que o José vai comprar casa sozinho e encontra as duas propostas de empréstimo seguintes:

Entidade	TAEG	Prestação	MTIC
A	5,2%	574,34€	301.096,32€
B	5,5%	599,18€	308.145,33€

Exemplo ilustrativo para um montante de financiamento de 127.500,00€ a 40 anos

Ao optar pela oferta do banco A, cuja TAEG é inferior, o José beneficia de uma prestação menor e de um custo final igualmente mais reduzido.

Spread

O spread é a margem de lucro de um banco quando contratas um crédito habitação.

A par da TAEG, este é um indicador em que deves focar-te: o objetivo deve passar igualmente por encontrar os empréstimos com o menor spread.

A grande vantagem é que o valor do spread é definido por cada instituição financeira e, como tal, pode ser negociado, ao contrário do acontece com a TAEG.

✅ Alguns bancos, como o Millennium BCP, por exemplo, têm até em vigor campanhas de spread a 0% para atrair novos clientes.

Nota, contudo, que, para beneficiares de um spread mais baixo, terás de adquirir outros produtos ao abrigo das chamadas “vendas associadas facultativas”.

Por isso, deves confirmar que, de facto, compensa baixar o spread.

Pensa, por exemplo, no caso da Ana. Esta consumidora simulou um crédito habitação de 180.000€ no Novo Banco e recebeu as propostas seguintes:

	Spread	TAEG	Prestação	MTIC
Sem Produtos Associados	1,6%	5,3%	828,75€	427.996,67€
Com Produtos Associados	1,1%	4,8%	771,21€	399.579,01€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 30.08.2026

Para aceder à redução do spread, a Ana teve de adquirir dois produtos:

• Uma conta à ordem;
• A domiciliação do ordenado nessa conta.

Face às condições apresentadas, neste caso em particular, baixar o spread compensou.

Em todo o caso, lembra-te de que um spread mais baixo não significa um empréstimo mais barato. Este é um dos principais mitos associados ao crédito habitação.

Taxa de Juro

A taxa de juro define quanto irás pagar ao banco pelo empréstimo. Há três opções disponíveis:

• Nos créditos com taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante até ao final do contrato;
• Num empréstimo com taxa de juro variável, as mensalidades podem subir ou descer em função da Euribor;
• No caso da taxa de juro mista, há uma prestação fixa durante um período inicial e, posteriormente, o crédito muda para uma taxa variável.

💡 Lê também: qual a melhor escolha entre a taxa fixa ou variável?

O tipo de taxa de juro ideal depende da tua tolerância ao risco e das condições do mercado. A taxa fixa dá mais segurança, mas é superior à praticada num crédito com taxa variável ou mista.

Analisemos, por exemplo, a oferta do Santander para um empréstimo de 170.000€ a 30 anos.

	TAEG	Prestação	MTIC
Taxa Fixa	5,1%	851,29€	325.860,83€
Taxa Variável	4,1%	623,06€	346.482,32€
Taxa Mista	4,1%	589,14€	345.601,96€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 30.08.2026

A taxa de juro mista é a que oferece, atualmente, as condições mais vantajosas em termos de custo mensal, e este dado ajuda a explicar o interesse crescente por este tipo de taxa, de acordo com os dados do Banco de Portugal.

Comissões e Seguros

Além das taxas de juro, os bancos cobram diferentes comissões relacionadas com a obtenção do crédito habitação. No essencial, deves considerar três grandes custos:

• Comissão de abertura: também conhecida como comissão de “estudo” ou de “dossier”, esta taxa envolve o custo para analisar a concessão do crédito.
• Comissão de avaliação: diz respeito ao custo cobrado para o banco avaliar e determinar o valor do imóvel a comprar.
• Comissão de formalização: é cobrada, como o nome sugere, no momento de formalizar o contrato e visa cobrir todos os processos associados ao empréstimo.

Estes custos variam de banco para banco, mas há uma similaridade: a cada comissão, acresce o respetivo imposto de selo (de 4%).

👉 As comissões que cada instituição financeira cobra estão identificadas no preçário do banco. O ficheiro é conhecido como “Folheto de Comissões e Despesas”.

Além destas comissões, deves também considerar os seguros do crédito, nomeadamente, o seguro de vida e o seguro multirriscos.

Estas despesas podem aumentar significativamente o valor do teu empréstimo, principalmente quando opta pelas ofertas dos bancos.

Ora, podes e deves procurar soluções de seguro em entidades externas. No caso específico do seguro de vida, é mais vantajoso recorrer a opções fora do banco na maioria das vezes.

Por exemplo, no caso de um crédito no valor de 200.000€ para um cliente com 35 anos, a diferença é de 15€ por mês ao fazer o seguro de vida com a MetLife, parceira da Gestlifes.

Prémio Mensal no Banco	Prémio Mensal na MetLife	Poupança Anual
27,09€	11,28€	189,72€

Contudo, é boa prática reveres se a contratação do seguro fora do banco resulta numa penalização no spread do empréstimo.

👍 Ao contrário dos seguros de vida e multirriscos, o seguro de recheio da casa não é obrigatório.

Montantes de Financiamento

O principal aspeto a reter sobre o montante financiado diz respeito ao limite imposto pelo Banco de Portugal.

Em concreto, o regulador determina que os bancos podem emprestar, no máximo, 90% do valor do imóvel destinado a habitação própria e permanente.

👉 A quantia que as entidades bancárias não emprestam deve ser financiada com capitais próprios através da famosa “entrada no crédito habitação“.

Para determinar o valor concreto a emprestar, os bancos calculam o Loan-To-Value (LTV) do crédito, que permite conhecer o risco associado ao financiamento.

Entidade	LTV Máximo
Banco CTT	90%
Novo Banco	90%
Crédito Agrícola	90%
Santander	90%
Bankinter	80%
Millennium BCP	90%
BPI	90%
Caixa Geral de Depósitos	90%
Montepio	90%
UCI	90%

Dados atualizados a 30.08.2026 a partir do website das financeiras

Importa recordar, claro, que vigora uma exceção aplicada ao crédito habitação jovem até 35 anos. Nestes casos, o financiamento pode chegar aos 100%.

De resto, nota que o LTV é aplicado igualmente quando pedes uma segunda hipoteca da casa.

💡 Lê mais sobre quanto podes pedir no crédito habitação.

Prazo de Pagamento

O prazo de reembolso do crédito habitação também impacta diretamente a mensalidade e os juros a suportar até ao final do contrato.

Há duas informações que deves considerar:

• Os créditos com prazos mais longos apresentam prestações menores, mas o custo final será maior devido ao efeito dos juros;

• Pelo contrário, períodos de reembolso menores traduzem-se em mensalidades superiores, mas apresentam um custo total mais baixo.

Para confirmares estas partilhas, vamos apresentar um caso prático.

Imagina que recorres à Caixa Geral de Depósitos, a título de exemplo, para contratar o teu crédito habitação.

Para um empréstimo de 150.000€ com taxa mista, eis o impacto de diferentes prazos na mensalidade e no custo final:

Prazo	TAEG	Mensalidade	MTIC
37 Anos	4,8%	652,41€	315.425,62€
30 Anos	4,7%	720,45€	275.727,06€

Dados atualizados a 30.08.2026 a partir do website da financeira

Apesar de pagares mais todos os meses, neste caso em particular conseguirias uma poupança de 39.698,56€ no fim do contrato com um prazo de pagamento inferior.

Neste contexto, é indispensável referir que a tua idade condiciona o prazo de pagamento máximo do teu empréstimo:

Idade	Prazo de Pagamento Máximo
Até 30 Anos	40 Anos
Entre 30 e 35 Anos	37 Anos
Mais de 35 Anos	35 Anos

Exemplo Prático

Para conheceres como podes aproveitar o simulador de crédito habitação da Gestlifes, vamos apresentar um exemplo concreto: o do João e da Ana.

Sem quaisquer dívidas atuais, este casal tem um rendimento líquido de 4.000€ e tem disponíveis 30.000€ para a entrada do crédito.

Vejamos o raciocínio da Ana e do João com o apoio do simulador.

Cenário 1

Numa fase inicial, o João e a Ana queriam ter uma noção de preços para comprar casa. Para isso, começaram por pesquisar que habitação conseguiriam adquirir.

Após a simulação, perceberam que poderiam investir em imóveis até 272.848,00€. A prestação, para essa quantia, seria de 901,87€ e teriam ainda uma despesa inicial de 30.000€:

• Entrada: 27.448,62€;
• Custos bancários: 1.000€;
• Escritura: 1.551,38€.

Face a estas características, a taxa de esforço do casal seria de 23%, o que representa um valor muito saudável.

Cenário 2

Suponha agora que estes dois jovens já têm em vista um imóvel de 220.000,00€.

Para conhecerem as condições do crédito ao nível de prestações e custos iniciais, avançaram com a simulação.

Neste caso, a taxa de esforço é ainda menor: uma vez que estarão a comprar uma casa abaixo do valor máximo recomendado, pagarão menos mensalmente (706,47€).

Os encargos iniciais são igualmente inferiores:

• Entrada: 27.768,61€
• Custos bancários: 1.000€;
• Escritura: 1.231,39€.

Cenário 3

Por fim, pensa num cenário menos otimista. Imagina que o rendimento líquido mensal do João e da Ana é de 1.450€.

As contas mudam bastante: considerando a compra um imóvel com o mesmo valor, a taxa de esforço nesta situação tornaria o crédito inviável (49%).

👉 O Banco de Portugal permita a concessão de créditos a clientes com taxas de esforço até 45%.

O simulador apresenta, por isso, uma alternativa para ajudar este casal: procurar casas até cerca 210.400,00€. Dessa forma, haverá maior desafogo orçamental.

Quais São os Custos do Crédito Habitação?

Aquando da contratação do seu crédito habitação, terás três tipos de custos:

• Entrada do crédito: é a quantia que os bancos não financiam (na maioria dos casos, entre 10% a 15% do valor do imóvel);
• Custos bancários: envolvem as comissões de abertura, de avaliação e de formalização;
• Escritura: abarca diversas despesas, entre as quais se destacam o IMT, o imposto de selo e o registo da hipoteca.

👍 Os jovens até aos 35 anos estão isentos do pagamento do IMT e do imposto de selo.

Enquanto os custos bancários são definidos pelas próprias instituições bancárias, os encargos restantes variam de acordo com o valor do imóvel.

Há, ainda assim, custos fixos no ato da escritura, em particular:

• Registo da hipoteca: 225€
• Cópia do contrato de crédito: 43€
• Declaração de Direito de Preferência: 15€.

Se pretenderes amortizar antecipadamente o teu crédito habitação, há duas comissões a ter em consideração:

• Comissão de 2% sobre o montante a amortizar nos créditos com taxa variável;
• Comissão de 0,5% nos empréstimos com taxa fixa.

✅ Conhece outras medidas de apoio ao crédito habitação.

Lembra-te sempre de considerar estes custos e não apenas a tua mensalidade. Focar apenas na prestação da casa é um dos maiores erros a evitar no crédito habitação.

Documentos e Requisitos Necessários Para Ter o Crédito Habitação Aprovado

A aprovação do teu crédito para comprar casa implica, desde logo, o envio de uma série de documentos. Primeiro, terás de enviar documentação relativa aos titulares do empréstimo.

Documento de Identificação	Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
Comprovativo de Morada Fiscal	Cópia de uma fatura da luz, água, telecomunicações, etc.
Comprovativo de IBAN	Obtido numa caixa multibanco ou através do homebanking do seu banco
Comprovativo de Rendimentos	Cópia dos últimos três recibos de vencimento e do último Modelo 3 do IRS
Mapa de Responsabilidades	Obtido através da Central de Responsabilidades de Crédito no site do Banco de Portugal

Numa etapa posterior, deves enviar os ficheiros relativos ao imóvel propriamente dito, nomeadamente:

• O Contrato de Promessa de Compra e Venda;
• A certidão de teor;
• A Caderneta Predial;
• O certificado energético;
• Licença de Utilização do imóvel;
• Ficha Técnica de Habitação;
• Orçamento e licença de obras (apenas no crédito habitação para obras);
• Projeto de construção e licença de construção (apenas no crédito habitação para construção).

👉 Caso estejas a vender o teu imóvel atual, deves também obter o distrate de hipoteca.

Além desta documentação, deves cumprir um conjunto de requisitos para transmitir maior confiança ao banco e, dessa forma, maximizar as chances de aprovação do empréstimo.

Identificamos cinco critérios que deves ter em conta.

Mantém um histórico bancário saudável

Se tiveres outras prestações, deves mostrar um perfil de crédito limpo e manter os pagamentos em dia. Se tiveres o nome na lista negra do Banco de Portugal, é muito provável que o financiamento seja rejeitado.

Apresenta um segundo titular ou um fiador

Integrar outra pessoa no teu contrato ou ter um fiador são duas variáveis que aumentam a probabilidade de aprovação do empréstimo. Com um segundo titular, em específico, diminui-se o risco associado a um possível incumprimento.

Mantém uma taxa de esforço reduzida

Pede apenas aquilo que consegues pagar. Embora a tua taxa de esforço possa chegar a um limite de 45%, o ideal é manter este indicador abaixo dos 35% para conseguires uma folga orçamental maior ao fim do mês.

Procura estabilidade profissional com contrato efetivo

É claro que o acesso a um contrato de trabalho nem sempre depende de ti, mas é importante salientar que as entidades bancárias atribuem uma relevância grande à existência de um vínculo laboral efetivo.

Prepara o montante necessário para as despesas iniciais

Privilegia a poupança de modo a garantires a cobertura dos custos relacionados com a contratação do empréstimo.

Lembra-te de que consegues ter uma noção mais clara das despesas iniciais com o uso do simulador de custos de crédito habitação da Gestlifes.

Para avaliarem o teu perfil financeiro e a tua capacidade para liquidar o empréstimo, os bancos dão particular relevância ao teu Mapa de Responsabilidades.

Conclusão

Um crédito habitação é uma decisão de longo prazo. Antes de avançares, compara propostas, avalia todos os custos envolvidos – prestação, impostos, escritura, seguros – e escolhe a solução que melhor se adapta ao teu perfil financeiro.