Como encontrar o crédito habitação mais barato?

Para encontrar o crédito habitação mais barato, compare sempre a TAEG e o MTIC, pois revelam o custo real e total do empréstimo. Adicionalmente, simule os seguros fora do banco e use um intermediário de crédito para negociar o spread entre várias entidades em simultâneo.

Como comparar propostas de crédito habitação?

Para comparar propostas de crédito habitação, analise a TAEG e o MTIC nas FINEs de cada banco, pois são os dois indicadores que revelam o custo real e total do empréstimo. Compare também o valor dos seguros e comissões obrigatórias e verifique se as condições do spread exigem a contratação de produtos adicionais.

Qual o prazo máximo de pagamento do crédito habitação?

O prazo máximo de pagamento do crédito habitação em Portugal é de 40 anos, estando também limitado pela idade dos titulares, que não podem ter mais de 75 ou 80 anos (consoante o banco) no final do contrato

Quanto tempo demora a aprovação de um crédito habitação?

A pré-aprovação financeira do crédito habitação demora geralmente entre 5 e 10 dias úteis após a entrega da documentação completa. No entanto, o processo global - que inclui a avaliação do imóvel, emissão da FINE final e o período obrigatório de reflexão - demora habitualmente entre 30 e 60 dias até à assinatura da escritura.

Quais os custos do crédito habitação?

Os custos do crédito habitação dividem-se em impostos (IMT e Imposto do Selo), comissões bancárias (dossiê, avaliação e renegociação) e custos do processo (escritura e registos), acrescidos dos seguros obrigatórios (vida e multirriscos) e dos juros ao longo do empréstimo. No total, as despesas iniciais representam habitualmente entre 5% a 10% do valor do imóvel.

Quais os documentos necessários para pedir crédito habitação?

Os documentos necessários incluem a identificação pessoal (CC ou Passaporte e NIF), comprovativos de rendimento (última declaração de IRS e nota de liquidação, 3 últimos recibos de vencimento e declaração da entidade patronal), extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses e os documentos do imóvel (Caderneta Predial e Certidão do Registo Predial).

Quanto posso pedir de crédito habitação?

O montante máximo depende da sua taxa de esforço, que não deve ultrapassar 45% dos rendimentos líquidos do agregado com todas as prestações incluídas. Adicionalmente, o financiamento bancário está limitado a 90% do valor de avaliação ou de aquisição da casa (o menor dos dois), exigindo pelo menos 10% de entrada inicial.

Posso ter dois créditos habitação?

Sim, é legalmente possível ter dois ou mais créditos habitação em simultâneo. O fator determinante é a sua taxa de esforço, que não deve ultrapassar os 45% do rendimento líquido do agregado familiar considerando todas as prestações.

Posso pagar o crédito habitação antes do final do contrato?

Sim, é possível amortizar o crédito habitação antecipadamente, parcial ou totalmente, a qualquer momento do contrato. Esta operação implica o pagamento de uma comissão de amortização de 0,5% sobre o valor amortizado em contratos a taxa variável e de 2% em contratos a taxa fixa (acrescido de Imposto do Selo), salvo se vigorar alguma isenção legal temporária.

Crédito Habitação: Compare Propostas de Vários Bancos

ATUALIZADO EM: Agosto 30, 2026

Escrito por

João Pedro Sousa

Revisto por

João Pereira

Comprar casa é um dos passos mais importantes que terá de dar, mas escolher o empréstimo com melhores condições pode ser muito desafiante.

Para ajudar, explicamos neste artigo o que deve avaliar antes de avançar:

Quais os custos envolvidos: prestação, comissões e impostos;
Qual a sua taxa de esforço;
Que fatores determinam o valor que pode pedir.

Pode ainda contar com a Gestlifes na pesquisa do empréstimo mais vantajoso. Avaliamos o mercado por si e apresentamos a melhor solução para o seu perfil.

finalidades do crédito para comprar casa

Um crédito habitação é um tipo de financiamento muito versátil. Este empréstimo envolve cinco grandes finalidades.

É também possível encontrar modalidades mais específicas, como o crédito multiusos, que permite juntar o montante para comprar casa a um valor extra para outras despesas.

👍 Pode ainda beneficiar de um financiamento para casas modulares e para investimento em imóveis pré-fabricados.

Importa referir igualmente que, para as diferentes finalidades referidas, o seu imóvel poderá ter três propósitos distintos:

Habitação Própria Permanente: a casa será utilizada enquanto local permanente para viver.
Habitação Própria Secundária: envolve habitações para férias ou para uso sazonal.
Habitação para Investimento: destina-se a imóveis a canalizar para o mercado de arrendamento, ou seja, é uma espécie de crédito para investimento imobiliário.

Um contrato de crédito habitação apresenta sempre um conjunto de condições que influenciam diretamente as propostas que as instituições financeiras apresentam.

Para identificar o empréstimo mais vantajoso para o seu caso em particular, deve analisar as seis variáveis seguintes:

TAEG;
Spread;
Taxa de Juro;
Comissões e seguros;
Montante financiado;
Prazo de pagamento.

Explicamos, de seguida, o que deve ter em conta quando avalia cada um destes indicadores para conseguir comparar propostas das várias financeiras e escolher o melhor crédito habitação.

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo total do crédito em percentagem anual do montante que o banco empresta.

No fundo, esta taxa inclui encargos como os juros, comissões, seguros e todas as outras despesas do financiamento.

Por isso, quando comparar propostas de crédito habitação com o mesmo montante de financiamento e prazo de pagamento, deve procurar aquela com a TAEG mais baixa.

👉 A TAEG impacta diretamente o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Vejamos o impacto desta variável no custo final de um crédito atravé de um exemplo prático.

Suponha que o José vai comprar casa sozinho e encontra as duas propostas de empréstimo seguintes:

Entidade	TAEG	Prestação	MTIC
A	5,2%	574,34€	301.096,32€
B	5,5%	599,18€	308.145,33€

Exemplo ilustrativo para um montante de financiamento de 127.500,00€ a 40 anos

Ao optar pela oferta do banco A, cuja TAEG é inferior, o José beneficia de uma prestação menor e de um custo final igualmente mais reduzido.

O spread é a margem de lucro de um banco quando contrata um crédito habitação.

A par da TAEG, este é um indicador em que deve focar-se: o objetivo deve passar igualmente por encontrar os empréstimos com o menor spread.

A grande vantagem é que o valor do spread é definido por cada instituição financeira e, como tal, pode ser negociado, ao contrário do acontece com a TAEG.

✅ Alguns bancos, como o Millennium BCP, por exemplo, têm até em vigor campanhas de spread a 0% para atrair novos clientes.

Note, contudo, que, para beneficiar de um spread mais baixo, terá de adquirir outros produtos ao abrigo das chamadas “vendas associadas facultativas”.

Por isso, deve confirmar que, de facto, compensa baixar o spread.

Pense, por exemplo, no caso da Ana. Esta consumidora simulou um crédito habitação de 180.000€ no Novo Banco e recebeu as propostas seguintes:

	Spread	TAEG	Prestação	MTIC
Sem Produtos Associados	1,6%	5,3%	828,75€	427.996,67€
Com Produtos Associados	1,1%	4,8%	771,21€	399.579,01€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 30.08.2026

Para aceder à redução do spread, a Ana teve de adquirir dois produtos:

Uma conta à ordem;
A domiciliação do ordenado nessa conta.

Face às condições apresentadas, neste caso em particular, baixar o spread compensou.

Em todo o caso, lembre-se de que um spread mais baixo não significa um empréstimo mais barato. Este é um dos principais mitos associados ao crédito habitação.

A taxa de juro define quanto irá pagar ao banco pelo empréstimo. Há três opções disponíveis:

Nos créditos com taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante até ao final do contrato;
Num empréstimo com taxa de juro variável, as mensalidades podem subir ou descer em função da Euribor;
No caso da taxa de juro mista, há uma prestação fixa durante um período inicial e, posteriormente, o crédito muda para uma taxa variável.

💡 Leia também: qual a melhor escolha entre a taxa fixa ou variável?

O tipo de taxa de juro ideal depende da sua tolerância ao risco e das condições do mercado. A taxa fixa dá mais segurança, mas é superior à praticada num crédito com taxa variável ou mista.

Analisemos, por exemplo, a oferta do Santander para um empréstimo de 170.000€ a 30 anos.

	TAEG	Prestação	MTIC
Taxa Fixa	5,1%	851,29€	325.860,83€
Taxa Variável	4,1%	623,06€	346.482,32€
Taxa Mista	4,1%	589,14€	345.601,96€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 30.08.2026

A taxa de juro mista é a que oferece, atualmente, as condições mais vantajosas em termos de custo mensal, e este dado ajuda a explicar o interesse crescente por este tipo de taxa, de acordo com os dados do Banco de Portugal.

Além das taxas de juro, os bancos cobram diferentes comissões relacionadas com a obtenção do crédito habitação. No essencial, deve considerar três grandes custos:

Comissão de abertura: também conhecida como comissão de “estudo” ou de “dossier”, esta taxa envolve o custo para analisar a concessão do crédito.
Comissão de avaliação: diz respeito ao custo cobrado para o banco avaliar e determinar o valor do imóvel a comprar.
Comissão de formalização: é cobrada, como o nome sugere, no momento de formalizar o contrato e visa cobrir todos os processos associados ao empréstimo.

Estes custos variam de banco para banco, mas há uma similaridade: a cada comissão, acresce o respetivo imposto de selo (de 4%).

👉 As comissões que cada instituição financeira cobra estão identificadas no preçário do banco. O ficheiro é conhecido como “Folheto de Comissões e Despesas”.

Além destas comissões, deve também considerar os seguros do crédito, nomeadamente, o seguro de vida e o seguro multirriscos.

Estas despesas podem aumentar significativamente o valor do seu empréstimo, principalmente quando opta pelas ofertas dos bancos.

Ora, pode e deve procurar soluções de seguro em entidades externas. No caso específico do seguro de vida, é mais vantajoso recorrer a opções fora do banco na maioria das vezes.

Por exemplo, no caso de um crédito no valor de 200.000€ para um cliente com 35 anos, a diferença é de 15€ por mês ao fazer o seguro de vida com a MetLife, parceira da Gestlifes.

Prémio Mensal no Banco	Prémio Mensal na MetLife	Poupança Anual
27,09€	11,28€	189,72€

Contudo, é boa prática rever se a contratação do seguro fora do banco resulta numa penalização no spread do empréstimo.

👍 Ao contrário dos seguros de vida e multirriscos, o seguro de recheio da casa não é obrigatório.

O principal aspeto a reter sobre o montante financiado diz respeito ao limite imposto pelo Banco de Portugal.

Em concreto, o regulador determina que os bancos podem emprestar, no máximo, 90% do valor do imóvel destinado a habitação própria e permanente.

👉 A quantia que as entidades bancárias não emprestam deve ser financiada com capitais próprios atravé da famosa “entrada no crédito habitação“.

Para determinar o valor concreto a emprestar, os bancos calculam o Loan-To-Value (LTV) do crédito, que permite conhecer o risco associado ao financiamento.

Entidade	LTV Máximo
Banco CTT	90%
Novo Banco	90%
Crédito Agrícola	90%
Santander	90%
Bankinter	80%
Millennium BCP	90%
BPI	90%
Caixa Geral de Depósitos	90%
Montepio	90%
UCI	90%

Dados atualizados a 30.08.2026 a partir do website das financeiras

Importa recordar, claro, que vigora uma exceção aplicada ao crédito habitação jovem até 35 anos. Nestes casos, o financiamento pode chegar aos 100%.

De resto, note que o LTV é aplicado igualmente quando pede uma segunda hipoteca da casa.

💡 Leia mais sobre quanto pode pedir no crédito habitação.

O prazo de reembolso do crédito habitação também impacta diretamente a mensalidade e os juros a suportar até ao final do contrato.

Há duas informações que deve considerar:

Os créditos com prazos mais longos apresentam prestações menores, mas o custo final será maior devido ao efeito dos juros;

Pelo contrário, períodos de reembolso menores traduzem-se em mensalidades superiores, mas apresentam um custo total mais baixo.

Para confirmar estas partilhas, vamos apresentar um caso prático.

Imagine que recorre à Caixa Geral de Depósitos, a título de exemplo, para contratar o seu crédito habitação.

Para um empréstimo de 150.000€ com taxa mista, eis o impacto de diferentes prazos na mensalidade e no custo final:

Prazo	TAEG	Mensalidade	MTIC
37 Anos	4,8%	652,41€	315.425,62€
30 Anos	4,7%	720,45€	275.727,06€

Dados atualizados a 30.08.2026 a partir do website da financeira

Apesar de pagar mais todos os meses, neste caso em particular conseguiria uma poupança de 39.698,56€ no fim do contrato com um prazo de pagamento inferior.

Neste contexto, é indispensável referir que a sua idade condiciona o prazo de pagamento máximo do seu empréstimo:

Idade	Prazo de Pagamento Máximo
Até 30 Anos	40 Anos
Entre 30 e 35 Anos	37 Anos
Mais de 35 Anos	35 Anos

Para perceber como estes fatores se aplicam na prática, vamos apresentar um exemplo concreto: o do João e da Ana.

Sem quaisquer dívidas atuais, este casal tem um rendimento líquido de 4.000€ e tem disponíveis 30.000€ para a entrada do crédito.

Vejamos o raciocínio da Ana e do João.

Cenário 1

Numa fase inicial, o João e a Ana queriam ter uma noção de preços para comprar casa. Para isso, começaram por pesquisar que habitação conseguiriam adquirir.

Feitas as contas, perceberam que poderiam investir em imóveis até 272.848,00€. A prestação, para essa quantia, seria de 901,87€ e teriam ainda uma despesa inicial de 30.000€:

Entrada: 27.448,62€;
Custos bancários: 1.000€;
Escritura: 1.551,38€.

Face a estas características, a taxa de esforço do casal seria de 23%, o que representa um valor muito saudável.

Cenário 2

Suponha agora que estes dois jovens já têm em vista um imóvel de 220.000,00€.

Para conhecerem as condições do crédito ao nível de prestações e custos iniciais, fizeram as contas.

Neste caso, a taxa de esforço é ainda menor: uma vez que estarão a comprar uma casa abaixo do valor máximo recomendado, pagarão menos mensalmente (706,47€).

Os encargos iniciais são igualmente inferiores:

Entrada: 27.768,61€
Custos bancários: 1.000€;
Escritura: 1.231,39€.

Cenário 3

Por fim, pense num cenário menos otimista. Imagine que o rendimento líquido mensal do João e da Ana é de 1.450€.

As contas mudam bastante: considerando a compra um imóvel com o mesmo valor, a taxa de esforço nesta situação tornaria o crédito inviável (49%).

👉 O Banco de Portugal permita a concessão de créditos a clientes com taxas de esforço até 45%.

Uma alternativa para este casal passa por procurar casas até cerca 210.400,00€. Dessa forma, haverá maior desafogo orçamental.

Aquando da contratação do seu crédito habitação, terá três tipos de custos:

Entrada do crédito: é a quantia que os bancos não financiam (na maioria dos casos, entre 10% a 15% do valor do imóvel);
Custos bancários: envolvem as comissões de abertura, de avaliação e de formalização;
Escritura: abarca diversas despesas, entre as quais se destacam o IMT, o imposto de selo e o registo da hipoteca.

👍 Os jovens até aos 35 anos estão isentos do pagamento do IMT e do imposto de selo.

Enquanto os custos bancários são definidos pelas próprias instituições bancárias, os encargos restantes variam de acordo com o valor do imóvel.

Há, ainda assim, custos fixos no ato da escritura, em particular:

Registo da hipoteca: 225€
Cópia do contrato de crédito: 43€
Declaração de Direito de Preferência: 15€.

Se pretender amortizar antecipadamente o seu crédito habitação, há duas comissões a ter em consideração:

Comissão de 2% sobre o montante a amortizar nos créditos com taxa variável;
Comissão de 0,5% nos empréstimos com taxa fixa.

✅ Conheça outras medidas de apoio ao crédito habitação.

Lembre-se sempre de considerar estes custos e não apenas a sua mensalidade. Focar apenas na prestação da casa é um dos maiores erros a evitar no crédito habitação.

A aprovação do seu crédito para comprar casa implica, desde logo, o envio de uma série de documentos. Primeiro, terá de enviar documentação relativa aos titulares do empréstimo.

Documento de Identificação	Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
Comprovativo de Morada Fiscal	Cópia de uma fatura da luz, água, telecomunicações, etc.
Comprovativo de IBAN	Obtido numa caixa multibanco ou atravé do homebanking do seu banco
Comprovativo de Rendimentos	Cópia dos últimos três recibos de vencimento e do último Modelo 3 do IRS
Mapa de Responsabilidades	Obtido atravé da Central de Responsabilidades de Crédito no site do Banco de Portugal

Numa etapa posterior, deve enviar os ficheiros relativos ao imóvel propriamente dito, nomeadamente:

O Contrato de Promessa de Compra e Venda;
A certidão de teor;
A Caderneta Predial;
O certificado energético;
Licença de Utilização do imóvel;
Ficha Técnica de Habitação;
Orçamento e licença de obras (apenas no crédito habitação para obras);
Projeto de construção e licença de construção (apenas no crédito habitação para construção).

👉 Caso esteja a vender o seu imóvel atual, deve também obter o distrate de hipoteca.

Além desta documentação, deve cumprir um conjunto de requisitos para transmitir maior confiança ao banco e, dessa forma, maximizar as chances de aprovação do empréstimo.

Identificamos cinco critérios que deve ter em conta.

Para avaliarem o seu perfil financeiro e a sua capacidade para liquidar o empréstimo, os bancos dão particular relevância ao seu Mapa de Responsabilidades.

Um crédito habitação é uma decisão de longo prazo. Antes de avançar, compare propostas, avalie todos os custos envolvidos – prestação, impostos, escritura, seguros – e escolha a solução que melhor se adapta ao seu perfil financeiro.