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Crédito Habitação: Qual é o Melhor Banco? (2024)

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A subida exponencial da Euribor tem tido um grande impacto nas taxas de juro do crédito habitação e no valor das mensalidades ao banco.

💡 Segundo dados do Boletim Nacional de Estatística do INE, a taxa de juro dos empréstimos subiu para 4,331%, o número mais elevado desde 2012.

Por isso, encontrar o melhor banco para crédito habitação pode fazer a diferença na sua carteira, caso:

  • Queira comprar um imóvel pela primeira vez;
  • Queira transferir o seu crédito habitação para outro banco, para ter melhores condições.

Descubra quais são as ofertas mais vantajosas em 2024 para pagar menos mensalmente, ou utilize o simulador de crédito habitação da Gestlifes para receber propostas de vários bancos, gratuitamente.

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  • Possibilidade de Amortização
  • Prestação Mais Baixa do Que Arrendar

Um crédito habitação é um empréstimo bancário com o objetivo de comprar um imóvel.

É o principal meio de financiamento para muitos portugueses, que não conseguem comprar uma casa sem auxílio por causa dos montantes elevados necessários.

Com um crédito habitação, os titulares podem conseguir um empréstimo até 90% do valor de um imóvel. Esta percentagem máxima está estabelecida por lei.

Os créditos habitação são, também, conhecidos por possuírem prazos de pagamento mais alargados do que outros tipos de crédito e taxas de juro mais reduzidas, quando comparamos, por exemplo, com um crédito pessoal.

Ao iniciar um pedido de crédito habitação, será necessário indicar a finalidade da compra.

São três as finalidades existentes:

  • Habitação Própria Permanente – Destina-se a casas que são utilizadas enquanto local permanente para viver.
  • Habitação Própria Secundária – Direcionada a habitações para férias ou sazonais.
  • Habitação para Investimento – Finalidade destinada a imóveis que têm como principal objetivo o mercado de arrendamento ou alojamento local.

Isto porque os bancos disponibilizam diferentes soluções e, naturalmente, melhores condições dependendo do objetivo da aquisição.

Agora que já sabe para o que pode utilizar um crédito habitação, importa perceber que tipos de crédito habitação pode encontrar.

Existem cinco tipos de empréstimos para imóveis:

É possível, ainda, encontrar modalidades mais específicas como crédito multifunções, que permite juntar o montante para comprar casa com um valor extra, para fazer obras, pagar a escritura ou outras despesas.

Também existe financiamento para casas modulares, para investimento em imóveis pré-fabricados, e soluções de crédito habitação jovem, com condições mais vantajosas para determinados casos.

Ainda que o banco conceda o financiamento para comprar casa, existem alguns custos que terão de ser suportados pelo cliente.

Ou seja, antes de pedir, precisa de conhecer quais serão as despesas a considerar e qual o valor em capitais próprios que tem de garantir para ter o melhor crédito habitação.

DespesaPreçoQuando é Pedido?

Despesa

Entrada do Crédito

Preço

≥ 10% do Valor do Imóvel

Quando é Pedido?

Antes da Escritura

Despesa

Comissão de Avaliação do Imóvel

Preço

~ 240,00€

Quando é Pedido?

Antes da Escritura

Despesa

Comissão de Formalização

Preço

~ 760,00€

Quando é Pedido?

Antes da Escritura

Despesa

Cópia Certificada do Contrato Crédito

Preço

~ 43,05€

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

Imposto de Selo Sobre o Crédito

Preço

0,5% – 0,6%

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

Imposto de Selo Sobre a Compra

Preço

0,80% do Valor do Imóvel

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel

Preço

225,00€

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

Declaração de Direito de Preferência

Preço

15,00€

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

IMT

Preço

Variável

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

Despesa

DPA

Preço

20,00€

Quando é Pedido?

Dia da Escritura

📋 Nota: É possível estar isento do pagamento do IMT se o valor patrimonial tributário ou da escritura for inferior a 93.331,00€ (Portugal Continental) ou a 116.664,00€ (Madeira e Açores).

Dependendo do tipo de despesa, deverá efetuar o pagamento antes ou no momento de fazer a escritura.

Neste caso, falamos de um DPA como uma alternativa à escritura, porque tem, habitualmente, um custo inferior a esta ou ao serviço Casa Pronta.

Isto porque na maioria dos casos, os bancos têm profissionais alocados à celebração do DPA e já incluem esse custo nas comissões iniciais.

Quanto pode pedir num crédito habitação depende principalmente dos seus rendimentos, ou seja da sua taxa de esforço.

💡 No geral, é aconselhado que o valor que paga pela prestação não ultrapasse 33% do rendimento familiar.

Os bancos têm em conta este indicador para perceber se tem capacidade para pagar o empréstimo que procura.

Em 2022, segundo dados do Banco de Portugal, o montante médio dos contratos de crédito habitação era de 136.143€, mas este número tem vindo a crescer nos últimos anos.

Até 2008, muitos dos financiamentos eram feitos a 100%, o que levou a que num cenário de crise económica e de subida da Euribor, muitos clientes deixassem de conseguir suportar os empréstimos.

Assim, o Banco de Portugal determinou que é possível pedir até 90% do valor do imóvel, tendo de financiar os restantes 10% com capitais próprios, através de uma entrada.

Para tal, os bancos alculam o Loan-To-Value do crédito, de modo a entender o risco para o banco ao emprestar-lhe o dinheiro e qual o montante máximo a financiar.

Existem casos em que o valor de entrada pode chegar aos 20%, caso a avaliação que o banco faz da casa seja inferior ao preço de aquisição.

Portanto, só saberá qual o montante que a entidade irá financiar quando avançar com a avaliação do imóvel.

Na procura do melhor crédito habitação, irá perceber que os prazos máximos de pagamento, ou seja, a duração do empréstimo, pode depender da idade dos titulares.

💡 Sabia Que: Um terço dos novos contratos de crédito habitação têm prazos entre os 35 e os 40 anos? Fonte: Banco de Portugal

A maturidade máxima de um crédito habitação continua a 40 anos, mas em 2022, foram adicionadas algumas especificações consoante a idade dos titulares do pedido de crédito.

Assim, o prazo máximo de pagamento dependerá da sua faixa etária:

  • Idade igual ou inferior a 30 anos – Prazo máximo de pagamento de 40 anos;
  • Idade entre os 30 e 35 anos – Prazo máximo de pagamento de 37 anos;
  • Idade superior a 35 anos – Prazo máximo de pagamento de 35 anos.

Segundo o Banco de Portugal, o objetivo desta medida é que as entidades financeiras “não assumam riscos excessivos na concessão de crédito” e evitem casos de sobreendividamento.

No contexto atual que vivemos, conseguir a aprovação do empréstimo habitação pode parecer mais complexo.

Ainda assim, dependendo da sua situação e das garantias que oferece ao banco, é possível aumentar a probabilidade de obter este financiamento:

  • Mantenha um historial de créditos limpo – Se já tiver outras prestações ao banco, é indispensável que o seu nome não esteja na lista negra do Banco de Portugal, ou seja, que tenha todos os pagamentos em dia. Caso contrário, não verá o seu crédito habitação aprovado.
  • Apresente um segundo titular e um fiador – Integrar um companheiro no seu contrato e ter um fiador são duas variáveis que poderão fazer a diferença para ter uma resposta positiva. Isto porque diminui bastante o risco aos olhos do banco.
  • Priorize uma taxa de esforço reduzida – Não peça mais do que aquilo que consegue pagar. A mensalidade do empréstimo não deve ser superior a 30% dos rendimentos totais do seu agregado familiar.
  • Tenha uma situação profissional estável com contrato efetivo – Uma situação de desemprego é mais provável quando não existe um vínculo laboral duradouro, pelo que as entidades privilegiam clientes com contrato de trabalho efetivo.
  • Prepare liquidez para dar de entrada e para as despesas – Salvo raras exceções, para financiar a compra de uma casa, é necessário ter pelo menos 10% do valor total do empréstimo para avançar com o pedido, assim como liquidez para pagar custos e impostos.

Se levar em conta estes fatores, poderá ter mais segurança de que o crédito será aprovado.

Tempo de Aprovação Crédito Habitação

Como envolve um montante elevado, é normal que o crédito habitação demore várias semanas até ser aprovado.

Antes da aprovação do crédito habitação, terá primeiro de submeter a documentação relativamente à sua vida profissional e pessoal.

É com base nesta informação que o banco vai avançar para uma pré-aprovação do financiamento, ou seja, confirmar se consegue ou não pagar uma prestação para comprar casa e para que valores.

💡 Ler Mais: Pré-Aprovação do Crédito Habitação – Desmistificamos o Processo

Caso o seu perfil seja pré-aprovado para um crédito habitação, significa que o banco avança para avaliação do imóvel e determina o montante máximo do crédito habitação.

Só após estes passos é que existe uma aprovação real do crédito, dado que a aprovação do financiamento está dependente do valor da casa aos olhos do banco.

Caso seja aprovado, é emitida uma carta de aprovação que é anexada à escritura da casa, com as condições do financiamento.

Para prosseguir com o seu pedido, basta ter uma cópia dos seguintes documentos em formato PDF ou através de uma fotografia do seu telemóvel:

  • Cartão de Cidadão;
  • Comprovativo de Morada Fiscal – Uma cópia de uma fatura de luz, água, gás ou telecomunicações;
  • Comprovativo de IBAN – Obtenha este documento numa caixa multibanco ou através do Homebanking do seu banco;
  • Últimos 3 Recibos de Vencimento;
  • Último Modelo 3 do IRS – Envie a declaração encontrada na sua área pessoal no Portal das Finanças;
  • Mapa de Responsabilidades – Encontra este documento ao clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito” no site do Banco de Portugal.

Esta é a documentação que será solicita inicialmente pelo banco, de modo a poder obter uma pré-aprovação para o montante desejado.

Se a resposta for positiva, terá também de fornecer outros papéis mais específicos, como aqueles relativos ao imóvel em questão.

Um crédito habitação é algo que facilita a vida de muitos portugueses no momento de comprar casa.

Porém, este processo não é isento de custos e burocracias, que por vezes podem complicar o acesso ao financiamento.

O ideal, para garantir que está a tomar a melhor decisão e que terá uma resposta positiva do banco, é pedir propostas em diferentes entidades.

Isto porque cada financiamento vai depender sempre das caraterísticas do seu pedido, da sua situação financeira e da forma como pretende pagar.

Através do nosso simulador de crédito habitação, facilitamos o trabalho da comparação ao fazê-la por si e reencaminhando o seu pedido para várias instituições.

Perguntas Frequentes

Como Fazer Simulação de Crédito Habitação?

Pode fazer uma simulação de crédito habitação com a Gestlifes.

Para além de ficar a par de todos os custos e despesas do processo, e da prestação que irá pagar por mês, tem acesso a uma análise que pondera a oferta de várias entidades financeiras.

Tratamos, por si, de toda a burocracia, sem qualquer custo adicional e sem precisar de se deslocar a vários bancos.

Será também atribuído um gestor de conta que ajuda a responder a todas as suas dúvidas e esclarece como pode obter o melhor crédito habitação.

Qual o Prazo Máximo de Pagamento do Crédito Habitação?

O prazo máximo de um crédito habitação depende da idade dos titulares do empréstimo, mas pode chegar, no máximo, aos 40 anos:

  • Idade igual ou inferior a 30 anos – Prazo máximo de pagamento de 40 anos.
  • Idade entre os 30 e 35 anos – Prazo máximo de pagamento de 37 anos.
  • Idade superior a 35 anos – Prazo máximo de pagamento de 35 anos.

Quanto Tempo Demora a Aprovação de Crédito Habitação?

Pode demorar algumas semanas até conseguir uma pré-aprovação, quando banco decide se está apto ou não para receber financiamento para comprar casa.

Após a pré-aprovação, será avaliado o imóvel para que o banco consiga validar o montante financiado e receberá, por fim, uma proposta das condições do crédito e que permite a aprovação final.

O Que é Preciso Para Fazer Crédito Habitação?

Para solicitar um empréstimo habitação, garanta a seguinte documentação, sua e de um segundo titular, se for o caso:

  • Cartão de Cidadão;
  • Comprovativo de Morada Fiscal – Uma cópia de uma fatura de luz, água, gás ou telecomunicações;
  • Comprovativo de IBAN – Obtenha este documento numa caixa multibanco ou através do Homebanking do seu banco;
  • Últimos 3 Recibos de Vencimento;
  • Último Modelo 3 do IRS – Envie a declaração encontrada na sua área pessoal no Portal das Finanças;
  • Mapa de Responsabilidades – Encontra este documento ao clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito”, no site do Banco de Portugal.

Quanto Posso Pedir de Crédito Habitação?

O valor que o banco irá financiar para um crédito habitação depende principalmente dos seus rendimentos, ou seja da sua taxa de esforço.

Relativamente ao montante total do empréstimo habitação, atualmente é possível pedir até 90% do valor do imóvel, tendo de financiar os restantes 10% com capitais próprios, através de uma entrada.

Porém, existem casos em que o valor de entrada pode chegar aos 20%, caso a avaliação que o banco faz da casa seja inferior ao preço de aquisição.

Posso Ter Dois Créditos Habitação?

Sim, é possível ter mais do que um empréstimo habitação, desde que a sua taxa de esforço assim o permita.

No entanto, só um deles poderá ser para habitação própria permanente. O segundo deverá destinar-se a investimento ou habitação secundária, por exemplo.

Posso Pagar o Crédito Habitação Antes do Final do Contrato?

Amortizar um montante do empréstimo é algo que pode fazer a qualquer momento, seja porque quer mesmo liquidar certo valor ou pretende realizar uma transferência de crédito habitação.

Grande parte das vezes, amortizar crédito habitação tem várias vantagens, mas existem algumas comissões que deve ter em conta:

  • Até 0,5%, caso tenha um crédito habitação com taxa de juro variável;
  • Até 2%, se tiver um crédito habitação com taxa de juro fixa.
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