Simulador de Custos do Crédito Habitação
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✅ Através do simulador Gestlifes, consegue identificar o custo da escritura e ainda outras despesas associadas ao crédito habitação.
O Que é Uma Escritura?
A escritura é o documento que certifica os compradores como proprietários legais da habitação adquirida. Na prática, quando assina a escritura, a casa passa formalmente a ser sua.
A escritura é, pois, a última etapa do processo de aquisição de um imóvel e oficializa também o negócio de compra e venda. Como tal, as duas partes (comprador e vendedor) devem estar presentes neste momento.
Sucintamente, o ato da escritura está dividido em duas partes:
- Contrato de compra e venda: é após a assinatura deste contrato que assume a propriedade legal da sua nova habitação;
- Contrato de acordo mútuo: é o documento que detalha todas as condições associadas ao empréstimo. Depois da assinatura deste contrato, o banco liberta o montante que o cliente solicitou para a compra da casa.
💡 A escritura é um ato que não ocorre apenas quando compra um imóvel. Também acontece, por exemplo, quando faz uma transferência do seu crédito habitação ou quando contrata um empréstimo consolidado com hipoteca.
A escritura tem custos associados. Vamos explicar-lhe quais são esses encargos e como pode calculá-los.
Quanto Custa Uma Escritura?
A escritura não tem um custo fixo, porque uma parte das despesas associadas a esse ato variam de acordo com diferentes fatores, como, por exemplo, o preço da habitação.
Ora, quando assina a escritura do imóvel, há alguns encargos com custos fixos, nomeadamente:
Declaração de Direito de Preferência | 15€ |
Cópia do Contrato de Crédito Habitação | 43€ |
Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel | 225€ |
Mas há também, como referido, custos variáveis:
- Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel (IMT);
- Imposto de selo;
- Registo da Escritura.
É importante salientar que os jovens até aos 35 anos beneficiam da isenção do pagamento do IMT e do imposto de selo, no âmbito dos apoios ao crédito habitação atualmente em vigor.
Feita a ressalva, vejamos como se calculam estas três despesas variáveis.
Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT é calculado com base em três variáveis:
- O valor da transação (o mais elevado entre o valor patrimonial e o valor de venda escriturado);
- A taxa a aplicar (entre 0% e 8% mediante o valor do ponto anterior);
- A parcela a abater.
Mais concretamente, a fórmula usada para o cálculo deste imposto é a seguinte:
IMT = Valor da Transação x Taxa a Aplicar – Parcela a Abater
Parece confuso? Vai perceber que é muito fácil chegar ao IMT, porque, na verdade, está tudo tabelado.
Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
---|---|---|
Até 101.917,00€ | Isento | — |
101.917,00€ – 139.412,00€ | 2% | 2.038,34€ |
139.412,00€ – 190.086,00€ | 5% | 6.220,70€ |
190.086,00€ – 316.772,00€ | 7% | 10.022,42€ |
316.772,00€ – 633.453,00€ | 8% | 13.190,14€ |
633.453,00€ – 1.102.920,00€ | 6% | — |
Mais de 1.102.920,00€ | 7,5% | — |
Para clarificar, vamos partilhar um exemplo. Suponha que compra um imóvel com um custo de 170.000€.
Nesse caso, a taxa de IMT a aplicar é de 5% e a parcela a abater é de 6.220,70€, por isso, fazemos o cálculo seguinte:
170.000€ x 0,05 – 6.220,70 = 2.279,30€ (IMT).
Assim, já sabe que, para um imóvel de 170.000€, este imposto vai fixar-se em 2.279,30€.
Falta agora perceber como funciona o imposto de selo e o registo da escritura.
Imposto de Selo
O imposto de selo subdivide-se em dois:
- Por um lado, há uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel;
- Por outro lado, há uma taxa fixa de 0,6% sobre o valor do crédito, quando o prazo de pagamento supera os cinco anos.
Voltemos ao exemplo do imóvel adquirido por 170.000€.
O valor do imposto de selo sobre o valor da transação é de 1.360€, já que:
170.000 x 0,008 = 1.360€
No caso do imposto de selo sobre o crédito, é preciso considerar o máximo que, atualmente, um banco pode emprestar, que é 90% do menor montante entre o valor de avaliação do imóvel e o preço de aquisição da casa.
💡 O limite máximo de financiamento corresponde ao chamado Loan-to-Value e é definido pelo Banco de Portugal.
Imagine, então, que a instituição financeira empresta os tais 90% dos 170.000€. Neste caso, o crédito é de 153.000€ e, como tal, o imposto de selo seria de 918€:
153.000 x 0,006 = 918€.
Contas feitas, teria de suportar 2.278€ com os impostos de selo.
Realização da Escritura
Este custo é mais processual. É que, tal como está descrito no Código Civil, será também necessário registar a escritura efetuada.
“O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado”.
– Código Civil (Artigo 875º)
Neste contexto, a escritura pode ser realizada através de:
- Cartórios Notariais: cada um define o custo a aplicar;
- Advogados ou Solicitadores: podem elaborar o Documento Particular Autenticado (DPA), que tem um valor de 20€.
💡 Os honorários dos advogados ou solicitadores são, tipicamente, pagos pelo banco que concede o empréstimo.
Contudo, além da escritura e do DPA, existe uma terceira possibilidade: o serviço Casa Pronta. Neste caso, há dois custos a considerar:
Serviço | Custo |
---|---|
Ato de registo único (aquisição ou hipoteca, p.e.) | 375€ |
Mais do que um ato de registo | 700€ |
✅ Desde o dia 4 de abril de 2022, pode realizar escrituras através de videoconferência e beneficiar ainda mais das potencialidades do crédito online.
Exemplo Prático de Custos Associados à Escritura
Agora que já conhece os custos associados à escritura, vamos condensar tudo num exemplo prático para que consiga ter uma noção ainda mais clara das despesas.
Considere, então, o caso seguinte:
- Um adulto de 36 anos vai comprar, sozinho, um imóvel no valor de 120.000€;
- A casa localiza-se em Portugal Continental;
- O banco financia 90% do valor da habitação, ou seja, 108.000€;
- A escritura é registada via DPA.
Com estes dados, já conseguimos calcular o valor do IMT e do imposto de selo.
Neste exemplo, a taxa de IMT a aplicar é de 2% e a parcela a abater é de 2.038,34€.
Os custos finais seriam os seguintes:
Imóvel de 120.000€ | Custo |
---|---|
Declaração de Direito de Preferência | 15€ |
Cópia do Contrato | 43€ |
Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel | 225€ |
DPA | 20€ |
IMT | 361,66€ |
Imposto de Selo Sobre a Transação | 960€ |
Imposto de Selo Sobre o Crédito | 648€ |
Total da Escritura | 2.272,66€ |
Agora terá uma ideia mais concreta dos custos a suportar com este processo.
O documento em si não tem um custo particularmente elevado. São os impostos associados que tornam a escritura numa das maiores despesas da compra de um imóvel.
Evidentemente, quanto mais cara for a habitação, maior será o valor da escritura.
Quais São os Documentos Necessários no Ato da Escritura?
Além dos custos da escritura, deve considerar os ficheiros necessários para que esse processo possa ser oficializado. Em concreto, deve enviar a documentação seguinte:
- Cartão de Cidadão;
- Comprovativo de pagamento do IMT;
- Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
- Contrato de Promessa de Compra e Venda;
- Certificado Energético e da Qualidade do Ar;
- Licença de Utilização;
- Certidão de Teor;
- Caderneta Predial Urbana;
- Cópia do Contrato de Crédito;
- Declaração de Direito de Preferência.
❗️ Se a escritura resultar da venda de um imóvel ou da transferência de um crédito habitação, também será necessário apresentar o distrate de hipoteca, para que a hipoteca anterior possa ser cancelada.
A compra de uma casa envolve sempre montantes bastante elevados e, por isso, é natural que todo este processo seja mais burocrático face ao que acontece quando pede, por exemplo, um crédito pessoal ou um crédito consolidado.
Outros Custos a Ter Em Conta no Crédito Habitação
Já deverá saber que a compra de uma casa envolve outros custos além da realização da escritura.
Ora, o crédito habitação propriamente dito implica, desde logo, as despesas seguintes:
- A entrada do valor da casa (o montante que o banco não financia);
- A comissão de avaliação;
- A comissão de formalização;
- Seguros (sejam obrigatórios, como o seguro de vida, ou opcionais, como o seguro de recheio).
✅ Os jovens até aos 35 também não precisam de dar o valor de entrada da casa, já que usufruem da medida de Garantia Pública do Estado, que permite financiar a 100% o crédito habitação.
Adicionalmente, terá de suportar alguns encargos durante a vigência do seu contrato. Destacam-se os seguintes:
Encargo | Periodicidade |
---|---|
Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) | Anual |
Prémios de Seguros | Anual |
Condomínio | Mensal, Trimestral, Semestral ou Anual |
Manutenções na Casa | Variável |
No caso específico das manutenções da sua habitação, quando necessárias, poderá pensar na possibilidade de pedir um crédito para obras.
💡 Leia mais sobre o IMI: Quanto Pagar e Como Fazê-lo?
Uma dica que pode ajudar é fazer um calendário com todas as suas despesas (o IMI, o IRS, os seguros, entre outras) para organizar melhor as suas finanças e gerir melhor o seu orçamento.
Por haver tantos encargos a considerar num crédito habitação, é fundamental ter um acompanhamento personalizado quando recorre a esse tipo de empréstimo.
Ao fazer uma simulação com a Gestlifes, pode contar com o apoio da nossa equipa especializada para tratar de toda a burocracia associada ao financiamento.
Não menos importante, comparamos, por si, o mercado de crédito de forma gratuita para identificar o melhor crédito habitação com base no seu perfil.
Conclusão
A escritura é o documento que certifica a sua propriedade legal sobre o imóvel comprado.
Apesar de não ter um preço fixo, a escritura pode ser calculada de antemão para que conheça o valor a suportar nesse ato.
Pode efetuar esses cálculos manualmente, mas há ferramentas 100% online e gratuitas que facilitam muito, como o simulador de custos de crédito habitação que a Gestlifes disponibiliza.
Se procura a melhor solução de crédito habitação, poderá também utilizar o nosso formulário digital. A nossa equipa encaminha o seu pedido às diferentes finaceiras de modo a identificar o empréstimo mais benéfico.
Perguntas Frequentes
Para Que Serve a Escritura do Imóvel?
A escritura é o documento que determina quando os compradores passam legalmente a ser proprietários da casa.
Na escritura, é assinado o contrato de compra e venda, que oficializa o negócio e coloca um fim no processo de aquisição do imóvel.
Caso os compradores recorram a um crédito habitação, será também assinado um contrato de acordo mútuo que descreve todas as condições do crédito e permite ao banco libertar o financiamento.
Quanto Custa Uma Escritura?
A escritura não tem um custo fixo, porque uma parte das despesas associadas a esse ato variam de acordo com diferentes fatores, como, por exemplo, o preço da habitação.
Quais os Documentos Necessários Para Registar a Escritura?
No momento da escritura, vai precisar dos seguintes documentos:
- Cartão de Cidadão;
- Comprovativo de pagamento do IMT;
- Comprovativo de pagamento do Imposto Selo;
- Contrato Promessa de Compra e Venda;
- Certificado Energético e da Qualidade do Ar;
- Licença de Utilização;
- Certidão de Teor;
- Caderneta Predial Urbana;
- Cópia do Contrato de Crédito;
- Declaração de Direito de Preferência.
Que Outros Custos Existem ao Comprar Casa?
Além da escritura, deve considerar os custos seguintes no crédito habitação:
- Custos associados ao empréstimo (comissões e taxas);
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
- Condomínio;
- Seguros;
- Prémios de seguros;
- Possíveis obras ou manutenções na casa.
Quais os Créditos Que Precisam de Escritura?
A escritura é realizada, por regra, quando solicita um crédito habitação.
No entanto, se aderir a um empréstimo consolidado com hipoteca, será necessário efetuar uma nova escritura.
Como é Calculado o Valor da Escritura?
Para calcular o valor da escritura, será necessário:
- Calcular o IMT (taxa até 8%);
- Calcular o imposto de selo (0,8% sobre a transação e 0,6% sobre o empréstimo);
- Identificar o preço do registo da escritura (depende da entidade a que recorre, variando, por norma, entre os 20€ e os 700€).
Os restantes custos são fixos, nomeadamente, a Declaração de Direito de Preferência (15€), a Cópia do Contrato de Crédito Habitação (43€) e o Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel (225€).