Avaliação do Imóvel no Crédito Habitação: Saiba Tudo!

A avaliação de um imóvel é uma das fases mais importantes no processo de comprar casa com crédito à habitação. 

É assim que os bancos determinam o valor da casa a financiar, que por sua vez influencia o montante que estão dispostos a emprestar.

Neste artigo, exploramos em detalhe como funciona a avaliação, desde os fatores que a influenciam, até ao impacto que uma avaliação abaixo do valor de compra pode ter. 

Como Funciona a Avaliação?

A avaliação de um imóvel no contexto do crédito habitação é um processo no qual um perito especializado visita a casa em questão para definir o seu valor de mercado.

💡 As avaliações são realizadas por profissionais independentes, registados na CMVM, pelo que os valores não serão influenciados pelas instituições bancárias.

Durante esta visita, o perito considera vários fatores, tais como:

• Localização (incluindo vista, orientação solar e acessibilidade);
• Qualidade da construção;
• Data de construção;
• Estado de conservação (importante para imóveis usados);
• Tamanho do terreno e das áreas interiores;
• Tipologia (número e disposição dos quartos e divisões);
• Conveniências do prédio ou da moradia (como estacionamento, piscina, elevador, entre outros);
• Estado do mercado imobiliário (oferta e procura na área).

Com base na avaliação destes aspetos, o perito determina o valor do imóvel. 

Depois, este valor serve como base para a instituição financeira decidir o montante máximo do crédito habitação, que está disposta a emprestar ao cliente para a compra da casa.

Também existe uma avaliação quando falamos, por exemplo, de um crédito consolidado com hipoteca, visto que o banco tem necessidade de perceber o valor real da casa que irá hipotecar.

Quanto Custa a Avaliação da Casa no Crédito Habitação?

A avaliação de imóveis tem um custo que deve ser suportado pelo cliente, ainda antes de o crédito habitação ser aprovado e de avançar com a escritura.

Isto é, vai ter que estar preparado para este custo quando iniciar o processo de compra da casa. 

A única exceção no mercado acontece quando falamos de uma transferência de crédito habitação gratuita, dado que nesta situação existem bancos que não cobram a avaliação do imóvel.

Mas na aquisição, os bancos têm a chamada comissão de avaliação, que varia entre instituições, embora o intervalo de valor seja normalmente conhecido entre os 200€ a 300€. 

Aqui estão alguns exemplos com base nos bancos que oferecem crédito habitação:

Valores atualizados a 22.09.23. Incluem imposto de selo.

Para perceber os custos do crédito habitação, incluindo a comissão de avaliação, é importante consultar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). 

Esta ficha é um documento obrigatório que as instituições de crédito são obrigadas a fornecer aos clientes antes de contratar um crédito à habitação. 

Quanto Tempo Demora a Avaliação do Imóvel?

💡 Todo o processo de avaliação de um imóvel pode demorar entre 10 a 20 dias a estar concluído.

Depois da pré-aprovação do crédito habitação, deverá solicitar ao banco que avance com a avaliação da casa.

Será designado um perito especializado e agendada uma visita, consoante a sua disponibilidade.

Posteriormente, será emitido o relatório de avaliação, que inclui o valor estimado da propriedade e será entregue à instituição financeira.

Caso não concorde com o montante que foi definido, pode ainda contestar a decisão do perito e solicitar uma segunda avaliação, algo que irá, naturalmente, atrasar o processo.

Por isso, é aconselhável iniciar o processo de avaliação com antecedência, para evitar demoras na aquisição.

Como é Calculado o Valor da Casa?

Existem três principais métodos utilizados, a nível internacional, para avaliar uma casa:

• Método da Comparação de Mercado – Este método estabelece o valor do imóvel ao compará-lo com propriedades semelhantes, com base no conhecimento do mercado e nos preços das transações de imóveis comparáveis.
• Método de Capitalização de Rendimentos – Aqui, o valor é calculado com base em fórmulas específicas que estimam o potencial de renda ou lucro que o imóvel pode gerar ao longo do tempo.
• Método do Custo – Este método determina o valor da propriedade com base no custo de construir ou substituir um imóvel com caraterísticas e funcionalidades semelhantes.

Estes métodos oferecem abordagens diferentes, mas complementares.

Em Portugal é maioritariamente utilizado o método de comparação de mercado. 

Assim, o cálculo do valor da avaliação de um imóvel envolve a aplicação de uma fórmula que leva em consideração a área de construção da habitação e o preço por metro quadrado na zona em questão. 

A fórmula básica é:

Valor por metro quadrado por zona X Área de construção da habitação

É importante notar que diferentes áreas associadas à habitação, como varandas, estacionamento, entre outras, podem ter valores distintos por metro quadrado, de acordo com os critérios do perito.

Imóvel Com Avaliação Abaixo do Valor de Compra: E Agora?

Quando um imóvel recebe uma avaliação abaixo do valor pelo qual está a ser comprado, podem gerar-se algumas questões inesperadas no pedido de crédito habitação.

Isto porque o valor de compra é acordado entre o comprador e o vendedor para a aquisição do imóvel, enquanto o valor de avaliação é o montante determinado por um perito.

Os bancos financiam um máximo de 90% do valor mais baixo entre o valor de compra e o valor de avaliação, de acordo com o Loan To Value. 

💡 Ler Mais: Loan To Value – O Que é? Para Que Serve no Crédito Habitação?

Isso significa que se a avaliação for menor que o montante de aquisição, o banco concede o crédito com base no valor de avaliação.

Consequentemente, o comprador pode-se deparar com uma diferença substancial entre o montante necessário para avançar com a compra da casa e o dinheiro que o banco vai emprestar.

Nesse cenário, precisa de mais capital próprio para cobrir essa diferença, ou seja, mais valor de entrada do que apenas 10%.

Quais São as Opções Disponíveis?

Se este for o seu caso, tem algumas alternativas possíveis para conseguir avançar com a aquisição:

• Reavaliar a Situação Financeira – O comprador deve avaliar sua situação financeira para determinar se pode cobrir a diferença entre o valor de compra e o valor de avaliação. Isso pode envolver a utilização de economias pessoais, recursos de investimento ou a procura por fontes adicionais de financiamento.
• Renegociação Com o Vendedor – Em alguns casos, o comprador pode tentar renegociar o valor de compra com o vendedor com base na avaliação mais baixa. Isto pode ser uma opção viável, especialmente se ambas as partes desejarem concluir a transação.
• Pedir Uma Segunda Avaliação – No caso de não concordar com o valor definido, é aconselhável solicitar uma segunda avaliação.
• Avaliar Outras Opções de Imóveis – Se a diferença entre os valores for muito substancial e não viável para o comprador, pode considerar procurar outras propriedades com valores de avaliação mais próximos do valor de compra desejado.

Em situações complexas, pode consultar um especialista em crédito habitação para analisar todas as soluções disponíveis e tomar a melhor decisão financeira.

Se contar com um intermediário de crédito como a Gestlifes para ajudar no processo de financiamento, terá acesso a um acompanhamento personalizado para estes casos mais delicados.

Conclusão

A avaliação de um imóvel no crédito habitação é um passo crucial que determina não apenas o valor da propriedade, mas também o financiamento disponível. 

Este processo envolve uma análise rigorosa de diversos fatores que afetam o valor do imóvel. 

Quando a avaliação fica aquém do valor de compra, os compradores devem estar preparados para enfrentar desafios financeiros, como a necessidade de recursos adicionais. 

Por isso, é importante precaver-se e ter sempre uma almofada financeira para evitar que, chegado o momento, não consiga fazer face a uma avaliação menos favorável e aceder ao melhor crédito habitação.