O Que é o Spread no Crédito Habitação? Como é Calculado?

Spread: O Que é?

Ao pedir um financiamento, a entidade financeira tem um único objetivo: ceder um montante ao cliente e lucrar com o empréstimo.

Ora, é neste momento que entra uma taxa de juro conhecida como “spread“.

O spread é, nada mais, nada menos, que a margem de lucro do banco.

Visto que o spread é algo que a instituição de crédito pode aumentar para obter mais lucro, significa que também pode diminuir se determinar que o cliente oferece mais garantias.

Esta variação é bastante conhecida no crédito habitação e está muitas vezes associada ao risco do empréstimo.

Spread no Crédito Habitação

Ao simular um crédito habitação já deve ter reparado que é possível encontrar propostas com diferentes spreads.

Porquê?

Como falamos de lucro, significa que a entidade pode atribuir uma taxa diferente consoante o perfil do cliente.

E, é mesmo isto que acontece.

A relação com o banco, o montante pedido, os rendimentos e os serviços adquiridos adicionalmente, podem levar a entidade financeira a oferecer-lhe um spread reduzido, desde que o seu perfil apresente um risco mais reduzido.

Por isso, a margem do banco pode e dever ser negociada. Mas, é algo que vamos abordar mais detalhadamente ao longo do artigo.

TAN, TAEG e Spread

A verdade é que esta taxa é usada como marketing pelas instituições de crédito para adquirir novos clientes.

Mas, onde vai encontrar esta taxa numa proposta de crédito habitação?

Apesar de ser a margem da entidade financeira não significa que seja a única despesa para si.

De uma forma geral vai encontrar as seguintes taxas numa simulação de crédito habitação:

• TAN (Taxa Anual Nominal)
• TAEG (Taxa Anual de Encargos efetivos Globais)

A TAN, demonstra os juros do empréstimo, ou seja, a soma do spread e a da Euribor.

Enquanto a TAEG, para além dos juros, engloba outros custos e comissões do crédito.

Assim, e apesar do spread surgir em ambas as taxas, é importante olhar essencialmente para a TAEG porque inclui os gastos gerais do empréstimo.

💡 Dica: Quanto maior a TAEG, mais alto será o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC).

Como é Determinado o Spread?

Para o consumidor não existe uma forma de calcular o spread antecipadamente.

O banco determina a sua margem e permite que o cliente obtenha outro spread se oferecer mais garantias.

Esta taxa pode ser influenciada por alguns fatores, tais como:

• Relação do cliente com o banco
• Risco do empréstimo para a entidade
• Garantias ao banco
• Valores praticados pela concorrência
• Poder de negociação do cliente

Quando o spread estiver formalizado no crédito, não pode sofrer alterações sem existir consentimento do cliente.

O único momento em que o spread pode ser aumentado no decorrer do contrato, é caso o cliente entre em incumprimento ou deixe de subscrever um serviço que lhe permitiu baixar a taxa.

Relação do Cliente Com o Banco

Como em qualquer negócio, existir uma boa relação entre ambas as partes pode resultar num efeito saudável e duradouro.

O mesmo sucede com os bancos e os seus clientes.

Ter um bom historial com a entidade financeira, sem incumprimentos e com outras compras associadas, justifica muitas das vezes uma redução de spread.

Risco do Empréstimo Para a Entidade

O risco do empréstimo é uma caraterística importante para o banco.

Este elemento pode agravar o spread da proposta, caso o perfil do cliente não ofereça garantias à entidade financeira.

Será neste momento que provavelmente vai ouvir falar do Loan-to-Value ou LTV.

📋 Nota: Se a diferença entre o empréstimo e o valor do imóvel for elevada, o risco será maior.

O LTV determina o risco do banco em emprestar dinheiro ao cliente e consequentemente influência de forma positiva ou negativa o spread.

Sempre que o valor do empréstimo e o valor do bem adquirido tenham uma grande diferença, existe a probabilidade do spread ser mais alto.

Garantias ao Banco

Para definir o spread, o banco também olha para as garantias que o cliente oferece.

É por isso, que encontramos propostas com um spread reduzido e compras associadas.

Nas condições gerais, é natural que a taxa seja mais alta porque a entidade financeira não abdica da sua margem facilmente. Mas, está pronta para o fazer caso o cliente ofereça algumas garantias noutros produtos, como por exemplo um PPR ou um seguro de vida.

Valores Praticados Pela Concorrência

O spread tem um mercado bastante competitivo, o que significa que a concorrência vai ditar o valor desta taxa.

Os bancos também se guiam pelos concorrentes diretos e só desta forma conseguem oferecer propostas mais competitivas para os clientes.

Inclusivamente, conhecer como se encontra a concorrência do seu banco poder ser uma excelente maneira de negociar e para obter uma proposta mais favorável.

💡 Dica: Peça várias simulações online para perceber qual a melhor alternativa de crédito para o seu caso.

Poder de Negociação do Cliente

Nenhuma entidade financeira vai abdicar de lucro, sem que lhe apresente argumentos suficientes para o fazer.

Para conseguir negociar com o banco será necessário conhecer o mercado de crédito e as condições definidas por cada entidade financeira.

Se precisa de ajuda neste ponto, a Gestlifes tem o conhecimento necessário:

• Analisamos e comparamos o mercado de crédito
• Falamos o mesmo idioma dos bancos
• Alcançamos a melhor proposta

Diariamente acompanhamos vários clientes e ajudamos a obter melhores soluções de crédito através de simulações gratuitas.

Sem qualquer custo ou compromisso para si, o nosso papel é apresentar-lhe a solução certa com base nas suas necessidades.

Para isso, basta apenas realizar um pedido no nosso simulador.

Como Obter o Melhor Spread?

Apesar do banco decidir livremente o lucro no empréstimo, são algumas as maneiras que permitem atingir um melhor spread.

Vamos conhecer algumas estratégias?

1. Manter Perfil de Baixo Risco

É através do seu mapa de responsabilidades, que o banco consegue perceber a sua situação financeira:

• Quantos empréstimos tem
• Se existe alguma situação de incumprimento
• Os montantes em falta

Assim, é possível analisar a sua situação de créditos e avaliar o seu perfil enquanto consumidor.

Manter uma boa relação e um histórico financeiro saudável é um sinal positivo para o banco no momento de emprestar dinheiro.

E, se possível, mantenha todas as informações pessoais atualizadas junto da entidade financeira.

Quando realizar um pedido de crédito, a instituição confirma alguns dados internos, como por exemplo os seus rendimentos, e estas informações podem não estar atualizadas.

2. Vendas Associadas Facultativas

Na oferta de crédito é comum encontrar os termos “vendas associadas facultativas” ou “spread com bonificação“, mas o que significam?

Ora, estamos a falar de produtos adicionais e totalmente opcionais para o consumidor que permitem reduzir o spread.

Estas são alguns dos requisitos que permitem a redução:

• Cartões de crédito
• Domiciliação de ordenados
• Subscrever determinado tipo de seguro
• Aderir a um plano de poupança (PPR)

Apesar de permitir obter melhores condições, tenha em conta os custos e comissões que possam estar associados a estes serviços.

Isto porque no fim de contas, pode não estar a conseguir uma poupança.

 📋 Nota: Se precisa de um acompanhamento personalizado, conte com a Gestlifes analisar o mercado de crédito por si e de forma gratuita.

3. Comprar Uma Casa ao Banco

Se procura comprar uma casa às prestações, lembre-se que os bancos também disponibilizam imóveis.

Muitas destas casas resultam de processos de hipoteca, o que permite que as entidades ofereçam um spread mínimo.

Em alguns casos, é também possível pedir um financiamento a 100% para a compra de habitação, ou seja, sem entrada.

4. Maior Valor de Entrada

Visto que o banco analisa o risco do empréstimo também pelo valor pedido e o preço do imóvel, ao adiantar uma boa quantia como entrada de pagamento pode conseguir:

• Um spread mais reduzido
• Prestação mais baixa no crédito

Este são dois fatores importantes para manter a saúde financeira.

Todavia, não adiante todo o dinheiro que tenha na entrada da casa, é que existem outras despesas no crédito habitação, como a valor da escritura e vai precisar de ter algumas poupanças para estes casos também.

5. Parcerias Entre Empresas

É possível que nunca tenha ouvido falar nesta opção, mas sabia que a empresa para a qual trabalha pode ter condições especiais para os seus trabalhadores?

Não exclua falar com a sua entidade patronal para confirmar se existe algum acordo com bancos e instituições financeiras.

6. Transferir o Crédito Habitação de Banco

Caso já tenha um crédito habitação, pode estar a pagar um crédito com condições tão antigas que só prejudicam as suas finanças.

Mas, e se existir uma forma de conseguir um spread desde 0,95% e um alívio na mensalidade?

Transferir um crédito é uma das melhores estratégias de obter encargos mais baixos.

Como este é ainda um tema relativamente novo para o mercado de crédito, são muitos os bancos que não cobram a transferência de crédito.

💡 Ler mais: Como Transferir Crédito Habitação?

7. Conhecer o Mercado de Crédito Habitação

Atualmente não faz sentido depender apenas de uma entidade financeira.

O segredo de alcançar um spread mínimo é conhecer toda a oferta, simular online e estar preparado para as variações de preços no mercado.

E, é bastante comum existirem atualizações às ofertas dos bancos.

Visto que a compra de uma casa envolve um montante elevado, justifica-se estar atento e mudar para uma instituição com uma melhor resposta.

Panorama do Spread em Portugal

Em Portugal, o mercado do crédito habitação é tão competitivo que existe uma constante luta pelo spread mais reduzido.

É por isso, que este é um ponto de partida para analisar uma simulação de crédito.

Mas, será que um spread mais baixo, significa sempre que é a solução mais aconselhada?

A verdade é que não.

É importante entender qual o banco que oferece a taxa mínima de spread em Portugal, mas esse é apenas um factor para chegar à melhor proposta de crédito habitação.

Assim, sugerimos:

• Ler o nosso artigo: Melhor Crédito Habitação – Qual o Melhor Spread?
• Simular online com a Gestlifes

Visto que a escolha do melhor empréstimo é um processo mais sensível, a Gestlifes conta com uma equipa de especialistas em análise de crédito.

Comparamos o mercado de crédito habitação, confirmamos todas as taxas e encargos e garantimos que consiga a melhor solução possível.

Fazemos este trabalho todo sem qualquer custo para si e pode contar com um gestor dedicado para esclarecer as suas dúvidas.

Conclusão

É verdade que o spread é a principal fonte de rendimento dos bancos quando emprestam dinheiro, mas as entidades financeiras estão dispostas a negociar a margem para ganhar um novo cliente.

O mesmo se aplica a quem já tem um financiamento contratado.

A sua proposta de crédito pode estar totalmente desatualizada e a transferência de crédito pode significar uma redução da sua prestação e do montante total a pagar pelo crédito.

Obter as condições certas depende apenas de si e do poder negocial junto do banco.

Por isso, recorra a uma entidade como a Gestlifes que perceba como analisar o mercado e fale a mesma linguagem das instituições de crédito.

Isto pode resultar numa poupança significativa de dinheiro para si.