Spread no Crédito Habitação: O Que é? Como Calcular?

Spread: O Que é?

Quando o cliente pede um financiamento, o banco irá emprestar esse montante, mas sempre com o objetivo de ganhar dinheiro ao conceder o crédito (tal como qualquer empresa ao prestar um serviço).

Ora, é neste momento que entra uma taxa de juro conhecida como “spread“, que representa a margem de lucro do banco num contrato.

O spread varia entre entidades e de cliente para cliente: tal como pode ser aumentado para o banco ter mais lucro, também pode ser reduzido se o cliente oferecer mais garantias e se o risco do empréstimo for menor.

Spread no Crédito Habitação

Ao simular um crédito habitação, já deve ter reparado que é possível encontrar propostas com diferentes spreads.

Porquê? Como falamos de lucro, significa que a entidade pode atribuir uma taxa diferente consoante o perfil do cliente.

A relação com o banco, o montante pedido, os rendimentos e os serviços adquiridos adicionalmente podem levar o banco a oferecer-lhe um spread reduzido.

💡 Isto significa que a margem do banco pode e deve ser negociada pelo consumidor.

Mas o spread não representa a única despesa num contrato de financiamento.

De uma forma geral, para além do spread, vai encontrar as seguintes taxas numa simulação de crédito habitação:

• TAN (Taxa Anual Nominal);
• TAEG (Taxa Anual de Encargos efetivos Globais);

A TAN demonstra os juros do empréstimo, ou seja, a soma do spread e da Euribor, enquanto a TAEG, para além dos juros, engloba outros custos e comissões do crédito.

O spread está incluído em ambas as taxas, mas é importante olhar essencialmente para a TAEG, porque inclui os gastos gerais do empréstimo.

Como é Calculado o Spread?

Para o consumidor, não existe uma forma de calcular o spread antecipadamente, dado que é o banco que determina a sua margem e permite, ou não, que o cliente obtenha outro spread se oferecer mais garantias.

Esta taxa pode ser influenciada por alguns fatores, tais como:

• Relação do cliente com o banco;
• Risco do empréstimo para a entidade;
• Garantias ao banco;
• Valores praticados pela concorrência;
• Poder de negociação do cliente;
• Subscrição de produtos bancários, como cartões de crédito e seguros.

Se analisar a FINE do seu empréstimo, é provável que exista referência a duas modalidades de spread diferentes:

• Spread Base – É o spread máximo que o banco aplica a um crédito;
• Spread Contratado – A taxa de spread a que o cliente tem acesso com eventuais bonificações.

Quando o spread estiver formalizado no crédito, não pode sofrer alterações sem consentimento do cliente.

O único momento em que o spread pode ser aumentado no decorrer do contrato, é caso o cliente entre em incumprimento ou deixe de subscrever um serviço que lhe permitiu baixar a taxa.

Relação do Cliente Com o Banco

Como em qualquer negócio, existir uma boa relação entre ambas as partes tem consequências positivas. O mesmo sucede com os bancos e os seus clientes.

Ter um bom historial com a entidade financeira, sem incumprimentos e com outras compras associadas, justifica muitas das vezes uma redução de spread.

Simultaneamente, se a sua conta bancária está há anos no mesmo banco e sempre teve saldo positivo, a financeira terá mais confiança ao conceder-lhe um crédito e poderá propor-lhe um spread melhor.

Risco do Empréstimo Para a Entidade

O risco que o crédito representa pode agravar o spread da proposta, caso o perfil do cliente não ofereça garantias à entidade financeira.

Será neste momento que provavelmente vai ouvir falar do Loan-to-Value ou LTV.

📋 Nota: Se o montante do empréstimo for superior ao valor real do imóvel, o risco para o banco será maior.

O LTV determina o risco do banco em emprestar dinheiro ao cliente e consequentemente influencia de forma positiva ou negativa o spread.

Sempre que o valor do empréstimo e o valor do bem adquirido tenham uma grande diferença, existe a probabilidade do spread ser mais alto.

Garantias ao Banco

Para definir o spread, o banco também olha para as garantias que o cliente oferece.

É por isso que encontramos propostas com um spread reduzido e compras associadas, como por exemplo um PPR ou um seguro de vida.

Nas condições gerais, é natural que a taxa seja mais alta porque a entidade financeira não abdica da sua margem facilmente, mas existe sempre lugar para negociar.

Valores Praticados Pela Concorrência

O spread tem um mercado bastante competitivo, o que significa que também o mercado vai ditar o valor desta taxa.

Os bancos guiam-se pelos concorrentes diretos e só desta forma conseguem oferecer propostas mais competitivas aos clientes.

💡 Dica: Peça várias simulações online para perceber qual é a que tem o spread mais vantajoso.

Inclusivamente, isto é uma excelente maneira de negociar e obter uma proposta mais favorável.

Poder de Negociação do Cliente

Nenhuma entidade financeira vai abdicar de lucro sem que lhe apresente argumentos suficientes para o fazer.

Para conseguir negociar com o banco será necessário conhecer o mercado de crédito e as condições definidas por cada entidade financeira.

Se precisa de ajuda neste ponto, a Gestlifes tem o conhecimento necessário:

• Analisamos e comparamos o mercado de crédito;
• Falamos o mesmo idioma dos bancos;
• Alcançamos a melhor proposta.

Diariamente, acompanhamos vários clientes e ajudamos a obter melhores soluções de crédito através de simulações gratuitas.

Sem qualquer custo ou compromisso para si, o nosso papel é apresentar-lhe a solução certa com base nas suas necessidades, incluindo aquela com o spread mais baixo.

Como Obter o Melhor Spread?

Apesar do banco decidir livremente o lucro no empréstimo, são algumas as estratégias que permitem obter um melhor spread.

1. Manter Perfil de Baixo Risco

É através do seu Mapa de Responsabilidades que o banco consegue perceber a sua situação financeira:

• Quantos empréstimos tem;
• Se existe alguma situação de incumprimento;
• Os montantes em dívida.

Manter uma boa relação e um histórico financeiro saudável é um sinal positivo para o banco no momento de emprestar dinheiro.

E, se possível, mantenha todas as informações pessoais atualizadas junto da entidade financeira.

Quando realizar um pedido de crédito, a instituição confirma alguns dados internos, como por exemplo os seus rendimentos, e estas informações podem não estar atualizadas.

2. Vendas Associadas Facultativas

Na oferta de crédito é comum encontrar os termos “vendas associadas facultativas” ou “spread com bonificação“, mas o que significam?

Ora, estamos a falar de produtos adicionais e totalmente opcionais para o consumidor que permitem reduzir o spread.

Estes são alguns dos requisitos que permitem a redução:

• Cartões de crédito;
• Domiciliação de ordenado;
• Subscrever determinado tipo de seguro;
• Aderir a um plano de poupança reforma (PPR).

Apesar de permitir obter melhores condições, tenha em conta os custos e comissões que possam estar associados a estes serviços.

3. Comprar Uma Casa ao Banco

Se procura comprar uma casa, lembre-se que os bancos também disponibilizam imóveis.

Muitas destas casas resultam de processos de hipoteca, o que permite que as entidades ofereçam um spread bem mais baixo.

Em alguns casos, é também possível pedir um financiamento a 100% para a compra de habitação, ou seja, sem entrada.

4. Maior Valor de Entrada

Visto que o banco analisa o risco do empréstimo também pelo valor pedido e o preço do imóvel, ao adiantar uma boa quantia como entrada de pagamento pode conseguir:

• Um spread mais reduzido;
• Prestação mais baixa no crédito.

Este são dois fatores importantes para manter a sua saúde financeira.

Todavia, não aplique todas as suas poupanças na entrada da casa. Existem outras despesas no crédito habitação, como o valor da escritura, e vai precisar de ter alguma liquidez para estes casos também.

5. Parcerias Entre Empresas

É possível que nunca tenha ouvido falar nesta opção, mas sabia que a empresa para a qual trabalha pode ter condições especiais para os seus trabalhadores?

Não exclua falar com a sua entidade patronal para confirmar se existe algum acordo com bancos e instituições financeiras.

6. Transferir o Crédito Habitação de Banco

Caso já tenha um crédito habitação há vários anos, pode estar a pagar um empréstimo com condições tão desajustadas que só prejudicam as suas finanças.

E se existir uma forma de conseguir um spread desde 0,95% e um alívio na mensalidade?

Transferir um crédito habitação é uma das melhores estratégias para obter encargos mais baixos.

Como este é ainda um tema relativamente novo para o mercado de crédito, são muitos os bancos que não cobram a transferência de crédito.

💡 Ler mais: Como Transferir Crédito Habitação?

7. Conhecer o Mercado de Crédito Habitação

Atualmente, não faz sentido depender apenas de uma entidade financeira.

O segredo para alcançar um spread mínimo é conhecer toda a oferta, simular online e estar preparado para as variações de preços no mercado.

E é bastante comum existirem atualizações às ofertas dos bancos.

Visto que a compra de uma casa envolve um montante elevado, justifica-se estar atento e mudar para uma instituição com uma melhor resposta.

Panorama do Spread em Portugal

Em Portugal, o mercado do crédito habitação é tão competitivo que existe uma constante luta pelo spread mais reduzido.

💡 A escalada da Euribor levou a que vários bancos ofereçam spreads mínimos bastante mais baixos, a começar nos 0,75%.

É por isso que este é um bom ponto de partida para analisar uma simulação de crédito.

Mas será que um spread mais baixo significa sempre que é a solução mais aconselhada? A verdade é que não.

É importante entender qual o banco que oferece a taxa mínima de spread em Portugal, mas esse é apenas um factor para chegar à melhor proposta de crédito habitação.

Assim, sugerimos:

• Ler o nosso artigo: Melhor Crédito Habitação – Qual o Melhor Spread?;
• Simular online com a Gestlifes.

Visto que a escolha do melhor empréstimo é um processo complexo, a Gestlifes conta com uma equipa de especialistas em análise de crédito.

Comparamos o mercado de crédito habitação, confirmamos todas as taxas e encargos e garantimos que consiga a melhor solução possível.

Fazemos este trabalho todo sem qualquer custo para si e pode contar com um gestor dedicado para esclarecer as suas dúvidas.

Conclusão

É verdade que o spread é a principal fonte de lucro dos bancos quando emprestam dinheiro, mas as entidades financeiras estão dispostas a negociar a margem para ganhar um novo cliente.

O mesmo se aplica a quem já tem um financiamento contratado.

A sua proposta de crédito pode estar totalmente desatualizada e a transferência de crédito pode significar uma redução da sua prestação e do montante total a pagar.

Obter as condições certas depende apenas de si e do poder de negociação junto do banco.

Por isso, recorra a uma entidade como a Gestlifes que perceba como analisar o mercado e fale a mesma linguagem das instituições de crédito. Isto pode resultar numa poupança significativa de dinheiro para si.