LTV (Loan-to-Value): O Que é? Como é Calculado?

Quando precisa de um montante elevado e recorre a um crédito, as entidades financeiras tomam o dobro da atenção no momento da aprovação.

O caso mais comum é mesmo a compra de casa com recurso a empréstimo, principalmente porque é um tipo de crédito com um risco elevado.

Assim, e para controlar o acesso a crédito, foram criados mecanismos de avaliação de risco, e um deles é conhecido como LTV (Loan-to-Value).

Pode parecer-lhe uma sigla estranha, mas se está à entrar no mundo dos créditos acredite que vai ter conhecer o seu significado.

Por isso, Gestlifes explica-lhe tudo sobre o LTV: como é calculado e porque é tão importante num contrato de crédito.

O Que é o LTV?

O LTV (Loan-to-Value) é um cálculo utilizado pelas entidades financeiras para entender o risco ao emprestar-lhe um crédito habitação.

O cálculo do LTV tem em conta o montante pedido para financiamento e o valor da casa, para o banco compreender a relação que existe entre ambos e o risco associado.

Este é um fator importante porque os bancos não emprestam a 100% de financiamento, ou seja, conforme o risco calculado, o banco empresta-lhe uma percentagem do valor da compra da casa e terá de colocar o resto como entrada.

E, naturalmente quanto mais perta a percentagem de LTV estiver dos 100%, mais caro será o empréstimo, porque significa que está a pedir em crédito com um valor muito próximo do custo da casa.

O LTV é também conhecido como rácio financiamento garantia porque o imóvel é no fim de contas, um bem valioso para ter como retorno caso exista incumprimento do contrato.

Porque Existe o Cálculo do LTV?

Para perceber porque o LTV é um cálculo importante vamos contextualizar um pouco esta medida.

Até 2008, muitos dos financiamentos eram feitos a 100%, ou seja, existia uma maior facilidade em conseguir um crédito com grandes valores associados.

Algo que complicou a vida dos bancos e dos consumidores quando bateu à porta uma crise que trouxe vários empréstimos em incumprimento.

Assim, o Banco de Portugal estabeleceu limites máximos de LTV para controlar o risco do financiamento:

• Créditos Habitação Para Habitação Própria e Permanente – LTV menor ou igual a 90%;
• Créditos Habitação Para Outras Finalidades – LTV menor ou igual a 80%;
• Crédito Habitação Para Imóveis do Banco – LTV menor ou igual a 100%.

📋 Nota: O crédito habitação costuma representar 80% do valor do imóvel.

Como é Calculado o LTV?

Esta é a fórmula utilizada para o cálculo do LTV, sendo que vamos, explicar e exemplificar como é utilizado o LTV:

LTV (%) = Montante do Crédito / Valor da Garantia x 100.

Para além do montante do crédito, no cálculo do LTV são utilizados dois valores relativamente ao imóvel:

• Valor de Compra – O valor pelo qual o imóvel vai ser comprado e que consta na escritura;
• Valor de Avaliação – O perito do banco define um valor com base na avaliação da casa (tipologia, localização, acessibilidades, entre outros).

Para o cálculo do LTV, o banco vai considerar o menor valor, ou seja, entre o valor de compra e da avaliação, aquele que representar o número baixo é que será considerado.

Mas vamos perceber como é utilizada a fórmula?

LTV (Loan-to-Value): Exemplo Prático

Imaginando que o Tiago e a Mariana pretendem comprar a sua primeira casa e procuram um financiamento.

No decorrer do processo sabemos que:

• A casa tem um custo de 200.000,00€;
• O banco avaliou o imóvel em 180.000,00€;
• O montante do crédito pedido foi de 140.000€.

Tendo em conta que o banco avaliou a baixo do custo da casa, é esse o valor que é representado no cálculo:

LTV (%) = 140.000€ / 180.000€ x 100 = 77,77%

Desta forma, o Tiago e a Mariana representam um LTV de 77,77% e o banco à partida considera o empréstimo válido para avançar.

Porque é Utilizado o LTV no Crédito Habitação?

Como os valores utilizados nos créditos habitação são bastante elevados, existe um maior risco para os bancos perderem um grande montante em caso de incumprimento.

Como referenciamos anteriormente, esta medida foi forçada pelo Banco de Portugal para controlar o acesso a crédito para comprar casa.

Assim, e para despistar mais rapidamente se é viável o pedido avançar e quanto pode pedir de crédito habitação, após a avaliação do imóvel o banco calcula o LTV para perceber se pode ou não emprestar o dinheiro.

Para além do cálculo do LTV, as entidades financeiras tentam controlar o risco das ofertas com:

• Alteração de spread com base nas garantias que o cliente oferece;
• Inclusão do imóvel como hipoteca.

Quais os Créditos Onde o LTV é Aplicado?

O LTV é aplicado em todos os tipos de crédito que envolvem uma garantia.

Naturalmente é associado ao crédito habitação, no entanto, pode estar incluído num crédito hipotecário onde existe uma garantia por parte do cliente que pode ser utilizado pelo banco em caso de incumprimento.

No que toca a créditos pessoais, por norma o LTV não é utilizado principalmente porque são montantes mais reduzidos e só em casos específicos é que existe uma garantia associada.

Neste caso a avaliação de risco é realizada de forma mais rápida, tendo em conta o valor pedido pelo cliente e o perfil associado ao mapa de responsabilidades.

O Que Devo Ter Em Conta Para Além do LTV?

Para além do LTV existem outros fatores que pode ter em conta para conseguir a aprovação do crédito, por isso, não se foque apenas e unicamente nesta percentagem.

Evite a Acumulação de Créditos

Quando pede um financiamento o banco vai-lhe requisitar o mapa de responsabilidades para confirmar quais os créditos que tem na sua carteira. E, não se engane vão mesmo surgir todos os tipos de crédito:

• Créditos Pessoais;
• Cartões de Crédito;
• Crédito Consolidado;
• Crédito Habitação.

Por isso, se procura um financiamento com montantes elevados, reduza ao máximo os seus compromissos bancários para garantir a aprovação do crédito.

Relação Com o Banco

Ter um bom historial com o seu banco, onde não inclui incumprimentos é uma forma de mostrar que tem um perfil de confiança.

Por outro lado, se tem outros produtos com a entidade financeira também pode utilizar como “carta” para obter melhores condições de crédito.

Taxa de Esforço

A taxa de esforço ajuda o banco a perceber quanto dinheiro tem disponível para pagar os seus créditos.

Apesar de no crédito habitação em casos mais extremos, ela possa chegar a 40%, o mercado refere que a melhor taxa de esforço não deve ultrapassar os 33%.

Procure Um Spread à Sua Medida

Encontrar um spread que seja mais confortável para a carteira pode igualmente ajudar na aprovação do crédito.

Este é o lucro que o banco tem no seu contrato, por isso, se oferecer vantagens suficientes para o banco reduzir este custo, pode ajudá-lo a garantir um crédito habitação mais barato e de fácil aprovação.

Se necessitar de ajuda para garantir uma melhor proposta, a Gestlifes pode sem qualquer custos analisar o mercado de crédito por si.

Conclusão

Agora que já sabe o que significa LTV (Loan-to-Value) tem um melhor contexto quando o termo for utilizado pela instituição de crédito.

Não estranhe igualmente se surgir como rácio financiamento garantia porque no fim de contas, estamos a falar da mesma métrica.

Os bancos como têm sempre um risco associado ao emprestar-lhe dinheiro acabam por criar mecanismos que permitem avaliar se é ou não, um bom cliente para receber financiamento.

E o caso acaba por ser ainda mais sensível quando os montantes são então elevados, por isso, o LTV é um cálculo utilizado para medir a relação entre o montante pedido e o valor da garantia.