Melhor Spread Crédito Habitação 2025: Como Negociar?

O spread é um indicador que tem uma grande influência no custo do seu crédito habitação. Por isso, é fundamental conhecer as ofertas dos vários bancos de modo a identificar o melhor spread no mercado.

Neste artigo, damos-lhe a conhecer isso mesmo. Apresentamos uma tabela com as instituições financeiras que praticam o spread mais baixo e partilhamos ainda:

• Qual o verdadeiro impacto desta variável na mensalidade do crédito habitação;
• Dicas para obter um spread mais vantajoso e baixar as prestações da casa.

A Gestlifes é parceira de várias entidades bancárias e tem acesso às propostas com o melhor spread em 2025, por isso, pode fazer uma simulação connosco se desejar comprar casa, renegociar ou transferir o seu crédito habitação atual.

Quais São os Bancos com o Melhor Spread no Crédito Habitação em 2025?

Banco	Spread Mínimo	Spread Máximo
Millennium BCP	0%	1,75%
ActivoBank	0%	1,75%
Santander	0,50%	1,90%
Caixa Geral de Depósitos	0,50%	2,90%
Banco CTT	0,70%	2,60%
BPI	0,75%	1,60%
Bankinter	0,75%	1,80%
Eurobic	0,75%	2,50%
Montepio	0,80%	2,20%
Crédito Agrícola	0,80%	2,90%
ABANCA	0,70%	3,65%
Novo Banco	0,90%	3,0%

Valores atualizados a 17.12.2024 a partir do website e do preçário das financeiras

Os vários bancos do mercado praticam atualmente spreads abaixo de 1% e há mesmo instituições financeiras com campanhas especiais:

• O Millennium BCP oferece spread a 0% durante os primeiros dois anos do crédito habitação;
• O ActivoBank permite igualmente o “spread 0” durante o mesmo período.

O Banco de Portugal revela mesmo que o valor do spread médio está, desde 2014, a registar um decréscimo.

Esta diminuição reflete a necessidade de os bancos atraírem mais clientes e incentivarem as transferências de crédito.

💡Vale a pena notar que a venda de casas em Portugal caiu 4,1% no primeiro trimestre de 2024, como mostram os dados do INE.

Neste contexto, pode e deve negociar com o banco onde tem (ou pretende vir a ter) o seu crédito habitação de modo a conseguir o spread mais baixo. É que, dessa forma, poderá beneficiar de mensalidades bastante inferiores.

Qual é, afinal, a importância do spread?

O spread representa a margem de lucro de um banco quando é concedido um crédito habitação e, ao contrário da taxa Euribor, é definido livremente por cada instituição financeira.

É precisamente por esse motivo que o spread é tão importante: por ser estabelecido de forma independente por cada banco, tem uma margem maior para negociar.

Aliás, a negociação é quase indispensável quando já tem um empréstimo habitação a decorrer. É que nenhuma entidade credora vai propor, por iniciativa própria, baixar o spread do seu contrato.

Assim, é fundamental ter uma atitude proativa e contactar o seu banco de modo a reduzir o spread e diminuir, dessa forma, as prestações do crédito.

Qual é o Impacto do Spread na Prestação do Crédito?

Para conhecer melhor o impacto que o spread pode ter na mensalidade do seu crédito habitação, vamos partilhar um exemplo prático.

Suponha que o Rogério pretende comprar uma casa sozinho e chegou à oferta do banco Santander, a título de exemplo. A simular um empréstimo de 150.000€, pago em 40 anos, este consumidor chegou aos números seguintes:

• Com um spread promocional de 0,80%, a prestação da casa seria de 499,37€.
• Com um spread de 1,90% (o valor base), a mensalidade seria de 588,69€.

Ora, uma bonificação do spread pode significar uma poupança de dezenas e, potencialmente, centenas de euros na mensalidade do crédito habitação.

Quais São as Condições Para Baixar o Spread?

Embora possa beneficiar de prestações inferiores em virtude da redução do spread, é preciso cumprir duas grandes condições para baixar o peso deste indicador no seu crédito habitação:

• Por um lado, deve subscrever alguns produtos e serviços que os bancos vendem;
• Por outro lado, deve ter um historial de crédito saudável.

Analisemos cada um destes requisitos com maior detalhe.

Subscrição de Produtos e Serviços dos Bancos

Quando contrata um empréstimo para comprar casa, há alguns produtos e serviços que praticamente todos os bancos propõem para que possa aceder a uma bonificação do spread:

• Aderir a um seguro de vida;
• Aderir a um seguro multirriscos;
• Domiciliar o ordenado numa conta da instituição financeira.

Além destas soluções, as entidades credoras poderão sugerir outras, como a subscrição de um Plano Poupança Reforma (PPR), por exemplo.

💡 Estes produtos e serviços que são associados ao crédito habitação fazem parte das chamadas “Vendas Associadas Facultativas”.

Para ter uma noção mais concreta de outros produtos ou serviços que poderão ser solicitados (além dos que já foram referidos), preparamos a tabela seguinte:

Por regra, as instituições bancárias deixam à escolha do cliente a subscrição de dois ou três destes produtos.

Manutenção de um Histórico Bancário Saudável

Um pedido de crédito apenas será aprovado se tiver um perfil bancário saudável, isto é, sem registo de incumprimentos no seu Mapa de Responsabilidades e sem o seu nome na lista negra do Banco de Portugal.

A mesma lógica é aplicada à bonificação do spread do seu empréstimo habitação, seja numa contratação, numa renegociação ou numa transferência do financiamento.

Ora, se mostrar ao banco que tem capacidade para cumprir as suas responsabilidades de crédito, estará no bom caminho para baixar o spread.

Pelo contrário, se a entidade financeira percecionar um maior risco de sobre-endividamento, muito provavelmente não permitirá a redução almejada.

❗️ Se um cliente tiver prestações em atraso ou uma taxa de esforço muito elevada, o banco pode mesmo recusar a concessão de empréstimos.

Como Obter o Melhor Spread em 2025?

Se já tem um crédito habitação, uma das melhores práticas a seguir será a de renegociar o empréstimo de modo a baixar o spread.

Essa é, aliás, uma das estratégias de vários consumidores: em 2023, 73,5% das renegociações do crédito habitação envolveram o spread.

Para ter sucesso na negociação, terá, claro, de transmitir confiança ao banco e tal consegue-se com um perfil de risco saudável.

Como alternativa, pode efetuar uma transferência do crédito para uma instituição financeira que pratique um spread mais baixo.

💡 Caso tenha um crédito habitação há vários anos, terá maiores chances de poupança com o spread, já que o peso deste indicador no empréstimo tem vindo a baixar ao longo do tempo.

No caso de vir ainda a contratar um financiamento para comprar casa, há duas dicas que pode ter em conta:

• Pondere a aquisição de uma habitação do banco: diversas entidades credoras têm um portfólio de imóveis que resultam de processos de hipoteca, logo, as financeiras oferecem um spread menor nestes casos. Poderá até conseguir um financiamento a 100%.
• Adiante uma maior quantia na entrada da casa: ao avançar com uma quantia maior como entrada do pagamento da habitação, poderá beneficiar de uma prestação menor e de um spread igualmente mais baixo.

❗️Lembre-se de não aplicar todas as suas poupanças na entrada da casa, já que existem outras despesas, como o valor da escritura, e precisa de ter liquidez para esses encargos também.

Quer pretenda renegociar, transferir ou contratar um crédito habitação, lembre-se de que poderá ter de subscrever os produtos que os bancos disponibilizam como vendas associadas facultativas para usufruir do menor spread.

Adicionalmente, deve manter um histórico bancário que transmita maior confiança aos bancos e ter uma taxa de esforço idealmente abaixo dos 35%.

Neste contexto, é igualmente fundamental conhecer o mercado dos empréstimos para comprar casa a fim de garantir que, de facto, recorre ao financiamento mais vantajoso.

A Gestlifes pode ajudar: contactamos os diferentes bancos do mercado por si para encontrar a proposta de crédito mais benéfica tendo por base as suas necessidades.

Outros Fatores a Ter em Conta Além do Spread

Embora permita poupanças quando é reduzido, o spread representa apenas uma parte do que terá a pagar num crédito habitação.

Aliás, o crédito mais barato nem sempre é aquele com o spread mais baixo.

É essencial, por isso, confirmar qual o custo real do empréstimo após uma potencial bonificação do spread, sobretudo se teve de subscrever produtos do banco para gozar dessa diminuição.

A melhor prática a adotar é analisar a TAEG do financiamento. Esta é a taxa de juro que engloba todos os encargos do financiamento, incluindo o spread. Quanto maior for, maior será também custo total do crédito (o MTIC).

✅ Pode consultar a TAEG e o MTIC na Ficha de Informação Normalizada do seu empréstimo.

Em síntese: foque-se em encontrar o crédito com a menor TAEG e, por inerência, com o menor MTIC.

Conclusão

Obter o melhor spread do mercado no crédito habitação é importante para reduzir as suas prestações mensais e para pagar menos pelo empréstimo.

Para conseguir baixar o spread, deve, acima de tudo, ter um perfil de crédito saudável. Esta máxima aplica-se numa renegociação, numa transferência ou no acesso a um novo crédito.

É também fundamental conhecer a oferta dos vários bancos no mercado para garantir que beneficia efetivamente do menor spread possível.

No entanto, além do spread, deve olhar para a TAEG associada ao contrato. Só assim saberá se está com o crédito mais barato.

Perguntas Frequentes

Qual o Melhor Spread no Crédito Habitação em 2025?

Atualmente, as melhores ofertas de spread envolvem as campanhas promocionais que dois bancos têm em vigor:

• Millennium BCP;
• ActivoBank.

Estas duas instituições oferecem spread a 0% durante os dois anos iniciais do contrato.

De resto, há dois bancos a praticar spreads de 0,50%, nomeadamente o Santander e a Caixa Geral de Depósitos.

Como Conseguir o Melhor Spread do Mercado?

Se já tiver um crédito habitação, a melhor forma de baixar do spread é, por um lado, a renegociação do empréstimo ou, por outro, a transferência do financiamento para outro banco.

Se ainda vai contratar um empréstimo, poderá ponderar a aquisição de casas das instituições financeiras ou adiantar um maior valor no pagamento da entrada da casa.

Em qualquer caso, é provável que tenha de subscrever produtos e serviços de banco para obter a bonificação do spread. Mais importante ainda, terá sempre de ter um perfil de crédito saudável e sem registo de incumprimentos no Banco de Portugal.

De outra forma, será difícil, ou mesmo impossível, conseguir baixar o spread.

Um Spread Mais Baixo Significa Um Crédito Mais Barato?

Nem sempre. O spread representa apenas uma parte do que irá pagar pelo empréstimo habitação.

O indicador que deverá sempre comparar entre bancos é a TAEG, ou seja, a taxa de juro que engloba todos os encargos do financiamento.

Mesmo assim, deve procurar sempre negociar o spread com a entidade financeira, pois poderá facilmente reduzir a sua mensalidade.

Posso Negociar o Spread de Um Crédito Habitação Antigo?

Sim, é possível negociar não só o spread, mas também outras condições do seu contrato de crédito habitação, como as taxas de juro ou o prazo de pagamento, por exemplo.

Na verdade, os clientes com os créditos mais antigos terão um maior potencial de poupança se conseguirem um spread mais baixo, já que o peso deste indicador tem vindo a decrescer ao longo dos anos.