Como Calcular Valor da Escritura de Imóvel? [Simulador]

✅ Através do simulador da Gestlifes, consegues identificar o custo da escritura e ainda outras despesas associadas ao crédito habitação.

O Que é a Escritura de Imóvel?

A escritura de imóvel é o documento oficial que formaliza a compra e venda de uma casa. É neste momento que o comprador e o vendedor se reúnem para assinar o contrato que transfere a propriedade do imóvel.

💡 Na prática, só após a assinatura da escritura é que o novo proprietário passa a ser reconhecido legalmente como dono da casa.

Este ato é obrigatório por lei e garante segurança jurídica a ambas as partes.

O processo segue habitualmente estes passos:

• Leitura e verificação: o notário lê o documento em voz alta, verificando a identidade das partes e os dados do imóvel.
• Pagamento: o comprador faz o pagamento e, se houver crédito, o banco liberta os fundos.
• Assinatura: todas as partes assinam o documento oficial.
• Entrega das chaves: formalizada a venda, o comprador recebe as chaves.
• Registo: o imóvel é registado em nome do novo proprietário (o notário ou o serviço “Casa Pronta” costumam tratar disto logo de seguida).

Em resumo, a escritura é o passo final e indispensável para concluir a compra e venda de um imóvel em Portugal, conferindo ao comprador todos os direitos legais sobre a nova casa.

👉 A escritura não ocorre apenas quando compras um imóvel. Também acontece, por exemplo, numa transferência de crédito habitação ou quando contratas um empréstimo consolidado com hipoteca.

Quanto Custa a Escritura de uma Casa em Portugal?

Em média, o custo da escritura pode situar-se entre 375€ e 1.000€, excluindo os impostos. Se considerares todos os encargos, este valor pode aumentar significativamente, especialmente para imóveis de valor mais elevado.

Concretamente, o valor final depende de três fatores:

• Impostos: em específico, o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel (IMT) e o Imposto de Selo.
• Registo e notariado: podes realizar a escritura através do serviço público “Casa Pronta” (375€ ou 700€) ou num cartório notarial, ou advogado, que definem os próprios preços.
• Despesas administrativas: a declaração de direito de preferência, cópias de contratos e outros documentos obrigatórios.

Declaração de Direito de Preferência	15€
Cópia do Contrato de Crédito Habitação	43€
Documento Particular Autenticado (DPA)	20€

Os jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente gozam de:

• Isenção do pagamento do IMT e do imposto de selo até ao valor do 4º escalão (330.539€), no âmbito dos apoios ao crédito habitação atualmente em vigor;
• Isenção dos custos de registo e escritura no serviço “Casa Pronta”;
• Isenção parcial se a casa custar entre 330.539€ e 660.982€ (pagam o IMT sobre a diferença entre o preço da casa e os 330.539€).

Como Calcular o Valor da Escritura de Imóvel em Portugal?

Calcular o valor da escritura de imóvel em Portugal envolve a soma de três componentes. Partilhamos o guia para saberes fazer esse cálculo.

1. Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é o imposto mais pesado e varia conforme o valor da casa, a localização e a finalidade (Habitação Própria Permamente ou Secundária).

A fórmula base é a seguinte: IMT = (Valor do Imóvel ou VPT* x Taxa a Aplicar) – Parcela a Abater

👉 *Utiliza-se sempre o valor mais elevado entre o preço de venda e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Parece confuso? Vais perceber que é muito fácil chegar ao IMT, porque está tudo tabelado.

Valor do imóvel	Taxa	Parcela a abater
Até 106.346€	0%	0€
106.346€ – 145.470€	2%	2.126,92€
145.470€ – 198.347€	5%	6.491,03€
198.347€ – 330.539€	7%	10.457,98€
330.539€ – 660.982€	8%	13.763,37€
660.982€ – 1.150.853€	6% (Taxa Única)	Não se Aplica
Mais de 1.150.853€	7,5% (Taxa Única)	Não se Aplica

Estes valores aplicam-se a imóveis em Portugal Continental.

Para clarificar, vamos partilhar um exemplo.

Supõe que compras um imóvel com um custo de 210.000€.

Nesse caso, a taxa de IMT a aplicar é de 7% e a parcela a abater é de 10.457,98€, por isso, fazemos o cálculo seguinte:

210.000€ x 0,07 – 10.457,98 = 4.242,02€ (IMT).

Assim, já sabes que, para um imóvel de 210.000€, este imposto vai fixar-se em 4.242,02€.

2. Imposto de Selo

Existem dois tipos de imposto de selo a pagar no momento da escritura:

• Sobre a aquisição: 0,8% sobre o valor da compra;
• Sobre o crédito: se pedires um empréstimo, terás de suportar 0,6% sobre o valor do financiamento (para prazos superiores a cinco anos).

Voltemos ao exemplo do imóvel adquirido por 210.000€.

O valor do imposto de selo sobre o valor da transação é de 1.680€, já que:

210.000 x 0,008 = 1.680€

No caso do imposto de selo sobre o crédito, é preciso considerar o máximo que, atualmente, um banco pode emprestar, que é 90% do menor montante entre o valor de avaliação do imóvel e o preço de aquisição da casa.

👉 O limite máximo de financiamento corresponde ao chamado Loan-to-Value e é definido pelo Banco de Portugal.

Imagina, então, que a instituição financeira empresta os tais 90% dos 210.000€. Neste caso, o crédito é de 189.000€ e, como tal, o imposto de selo seria de 1.134€:

189.000 x 0,006 = 1.134€.

Contas feitas, terias de suportar 2.814€ com os dois tipos de imposto de selo.

3. Custos de Notário e Registo

Estes custos são mais processuais. É que, tal como está descrito no Código Civil, será também necessário registar a escritura efetuada.

“O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado”.

– Código Civil (Artigo 875º)

Os custos neste contexto variam conforme o local onde realizas o ato da escritura:

• Serviço “Casa Pronta”: cerca de 375€ sem crédito habitação e cerca de 700€ com o empréstimo (inclui o registo da hipoteca);
• Cartório Notarial: os encargos envolvem o que pagas ao notário (cada um define o preço) e o registo de aquisição (225€ online) e de hipoteca (225€ online).

✅ Desde o dia 4 de abril de 2022, pode realizar escrituras através de videoconferência.

Exemplo Prático de Custos Associados à Escritura

Agora que já conheces os custos associados à escritura, vamos condensar tudo num exemplo prático para que fiques com uma noção ainda mais clara das despesas.

Considera, então, o caso seguinte:

• Um adulto de 36 anos vai comprar, sozinho, um imóvel no valor de 120.000€;
• A casa localiza-se em Portugal Continental;
• O banco financia 90% do valor da habitação, ou seja, 108.000€;
• A escritura é registada via Casa Pronta.

Com estes dados, já conseguimos calcular o valor do IMT e do imposto de selo.

Neste exemplo, a taxa de IMT a aplicar é de 2% e a parcela a abater é de 2.126,92€.

Os custos finais seriam os seguintes:

Imóvel de 120.000€	Custo
IMT	273,08€
Imposto de Selo Sobre a Transação	960€
Imposto de Selo Sobre o Crédito	648€
Registos no Casa Pronta	700€
Total da Escritura	2.581,08€

Agora terás uma ideia mais concreta dos custos a suportar com este processo.

👉 Lembra-te de que, quanto mais cara for a habitação, maior será o valor da escritura.

Quais São os Documentos Necessários no Ato da Escritura?

Os documentos essenciais para o ato da escritura são os seguintes:

• Cartão de Cidadão;
• Certidão Permanente de Registo Predial;
• Caderneta Predial;
• Licença de Utilização;
• Ficha Técnica de Habitação;
• Certificado Energético;
• Comprovativo de Pagamento de IMT e Imposto de Selo;
• Declaração de Direito de Preferência;
• Contrato de Mútuo com Hipoteca.

👉 Se a escritura resultar da venda de um imóvel ou da transferência de um crédito habitação, também será necessário apresentar o distrate de hipoteca, para que a hipoteca anterior possa ser cancelada.

Confirma sempre com o notário, conservatória ou instituição bancária se é necessário algum documento adicional para o teu caso específico.

A compra de uma casa envolve sempre montantes bastante elevados e, por isso, é natural que todo este processo seja mais burocrático face ao que acontece quando pedes, por exemplo, um crédito pessoal ou um crédito consolidado.

Outros Custos a Ter Em Conta no Crédito Habitação

A compra de uma casa envolve mais do que os custos da escritura.

👉 Pensar apenas na mensalidade é um dos erros mais frequentes no crédito habitação.

Para evitares surpresas no orçamento, deves considerar também os encargos seguintes:

• A entrada do valor da casa (o montante que o banco não financia);
• A comissão de avaliação;
• A comissão de formalização;
• Seguros (os obrigatórios, como o seguro de vida, ou opcionais, como o seguro de recheio);

✅ Os jovens até aos 35 anos podem ainda beneficiar da Garantia Pública, que permite o financiamento a 100% do crédito habitação.

Adicionalmente, terás de suportar alguns encargos durante a vigência do teu contrato. Destacam-se os seguintes:

Encargo	Periodicidade
Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI)	Anual
Prémios de Seguros	Anual
Condomínio	Mensal, Trimestral, Semestral ou Anual
Manutenções na Casa	Variável

No caso específico das manutenções da tua habitação, quando necessárias, poderás pensar na possibilidade de pedir um crédito para obras.

👉 Lê mais sobre o IMI: Quanto Pagar e Como Fazê-lo?

Uma dica que pode ajudar é fazer um calendário com todas as despesas (o IMI, o IRS, os seguros, entre outras) para organizares o dinheiro e gerires melhor o teu orçamento.

Por haver tantos encargos a considerar num crédito habitação, é fundamental ter um acompanhamento personalizado quando recorres a esse tipo de empréstimo.

Podes contar com o apoio da equipa da Gestlifes para tratar de toda a burocracia.

Não menos importante, comparamos, por ti, o mercado de crédito de forma gratuita para identificar o melhor crédito habitação com base no teu perfil.

Conclusão

Saber calcular o valor da escritura é fundamental para quem vai comprar casa em Portugal.

Os custos incluem impostos (IMT e imposto de selo), registos e despesas administrativas, que variam conforme o valor do imóvel e a existência de crédito habitação.

Planeia o teu orçamento com antecedência e verifica se tens direito a isenções, especialmente se tens até 35 anos e vais comprar a primeira habitação própria e permanente.

Usa um simulador de custos para saberes exatamente quanto vais pagar e conta com o apoio da Gestlifes se procuras a melhor solução de crédito habitação.

Perguntas Frequentes

O que é a Escritura de um Imóvel?

A escritura é o documento legal que oficializa a transferência de propriedade de um imóvel entre vendedor e comprador. Só após a sua assinatura é que o comprador passa a ser reconhecido como proprietário.

Quanto Custa a Escritura de uma Casa?

O custo total costuma variar entre 375€ e 1.000€, excluindo impostos. Com IMT, imposto de selo e outros encargos, o valor pode ser bastante superior, dependendo do preço do imóvel.

Que Impostos São Pagos na Escritura?

Os principais impostos são o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o imposto de selo. O IMT varia conforme o valor e finalidade do imóvel; o imposto de selo é de 0,8% sobre o valor de compra e, se houver crédito, 0,6% sobre o valor do empréstimo.

Os Jovens Até 35 anos Têm Isenção de Custos?

Sim, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção ou redução de IMT e imposto de selo, até determinados limites de valor.

Há Outros Custos Além da Escritura?

Sim. Deves considerar entrada inicial, comissões bancárias, seguros obrigatórios, IMI anual, despesas de condomínio e eventuais custos de manutenção ou mudança.

Posso Simular o Valor da Escritura Antes da Compra?

Sim, é recomendável usar um simulador de custos como o da Gestlifes para saberes exatamente quanto vais pagar e planear o teu orçamento.

Quais os Documentos Necessários Para a Escritura?

São necessários documentos como cartão de cidadão, comprovativos de pagamento de impostos, caderneta predial, certidão de teor, licença de utilização, certificado energético, contrato de promessa (se existir), e, em caso de crédito, cópia do contrato e declaração de direito de preferência.