Crédito Habitação 100% Financiamento – É Possível? Como?

O interesse no crédito habitação 100% financiamento tem crescido nos últimos anos.

Este tipo de empréstimo é, na verdade, um crédito habitação sem entrada, dado que o banco disponibiliza a totalidade do dinheiro, sem necessidade de recorrer a capitais próprios.

Mas será que é mesmo possível pedir um crédito habitação 100% financiamento? Sim, é. Mas apenas com determinadas condições.

Um exemplo será o crédito habitação jovem com 100% financiamento para jovens até 35 anos, uma medida prevista no programa do novo Governo.

A medida já foi aprovada e pode já conhecer o impacto destas propostas na sua carteira.

Crédito Habitação Jovem 100% Financiamento: É Possível?

Esta é uma medida proposta no novo Programa de Governo, promulgada pelo Presidente da República e implementada no segundo semestre de 2024.

A proposta, em Decreto-Lei, prevê que os jovens até aos 35 anos passem a beneficiar de crédito habitação 100% financiamento para aquisição da primeira casa através de uma garantia pública.

Mas os benefícios não acabam por aqui.

Além disso, jovens até ao mesmo limite de idade anterior ficam também isentos do pagamento de IMT e do Imposto do Selo na compra de habitação própria permanente.

💡A isenção de IMT aplica-se desde que o imóvel não ultrapasse os 316.772€, que equivale ao limite máximo do 4º escalão deste imposto. 

Estas duas isenções já estão em vigor desde 1 de agosto de 2024, momento desde o qual jovens até aos 35 anos puderam começar comprar a sua primeira habitação própria permanente sem o peso do IMT e do Imposto de Selo.

Desta forma, o acesso à habitação para os jovens deixa de estar tão limitado.

Em Que Consiste a Garantia Pública Para Compra de Casa?

A garantia pública para compra de casa tornou o empréstimo habitação 100% financiamento para jovens entre os 18 e 35 anos uma realidade. 

Através desta medida, o Estado atua como fiador do crédito durante um prazo máximo de 10 anos. Na prática, só terá de entrar em ação em caso de incumprimento, sendo que não tem direito sobre o imóvel.

❗A legislação determina que o crédito habitação 100% financiamento se aplica a jovens com rendimentos até ao 8.º escalão de IRS.

Existem ainda condições obrigatórias:

• O valor de transação não pode ultrapassar os 450 mil euros;
• Os jovens que queiram ususfruir da medida não podem ser donos de outro imóvel.

A Portaria n.º 236-A/2024/1, que dita que a medida está em vigor desde dia 28 de setembro de 2024, estabelece que os bancos têm um prazo de 30 dias para aderir a este novo protocolo, seguido de um prazo de 60 dias para os devidos ajustes.

Assim, tendo em conta estes prazos, só a partir de janeiro de 2025 será possível que clientes entre os 18 e os 35 anos consigam obter crédito habitação 100% financiamento graças à garantia pública.

Não obstante, já é possível simular o seu crédito habitação 100% financiamento e perceber o impacto das mudanças.

Ao utilizar o simulador da Gestlifes, ficará a saber quais os custos eliminados, qual a poupança que terá em termos de impostos e qual o impacto de não ter de pagar os 10% de entrada.

É Possível Pedir Um Crédito Habitação 100% Financiamento Sem Esta Medida?

✅ Sim, porém com uma de três condições.

Condição 1: Comprar Imóveis do Banco

A primeira condição para conseguir um crédito habitação 100% financiamento dita que o empréstimo seja usado para comprar um imóvel do banco.

Entidade	Imóveis da Banca
Entidade Bankinter	Imóveis da Banca Sim
Entidade BPI	Imóveis da Banca Sim
Entidade Caixa Geral de Depósitos	Imóveis da Banca Sim
Entidade Crédito Agrícola	Imóveis da Banca Sim
Entidade Millennium BCP	Imóveis da Banca Sim
Entidade Montepio	Imóveis da Banca Sim
Entidade Santander	Imóveis da Banca Sim
Entidade UCI	Imóveis da Banca Sim

Os imóveis dos bancos são habitações que passaram para a alçada das instituições financeiras devido ao incumprimento do pagamento das prestações de crédito habitação de alguns clientes.

Nesses casos, o imóvel passa para as mãos do banco ou entidade financeira que disponibilizou o crédito.

Para recuperar o montante emprestado, os bancos vendem essas casas a preços mais baixos do que os aplicados no mercado e disponibilizam crédito habitação 100% financiamento.

Habitualmente, as instituições têm páginas online com os imóveis disponíveis, pelo que poderá confirmar se algum é do seu interesse e depois contactar o banco em questão.

Condição 2: Comprar Uma 2ª Casa

Se já é proprietário de um imóvel e pretende adquirir um segundo, é possível fazer um empréstimo com hipoteca sobre a primeira casa, de modo a ter a liquidez necessária para a entrada de uma nova habitação.

Isto porque ao oferecer uma garantia ao banco, através de uma segunda hipoteca, terá melhores condições no seu empréstimo, o que lhe irá permitir poupar para a aquisição da segunda casa.

Lembre-se, no entanto, que só poderá ter uma casa como habitação própria permanente, pelo que a outra terá de ser financiada como casa de férias ou imóvel para investimento.

Ao mesmo tempo, a aprovação do segundo financiamento estará dependente da sua taxa de esforço. Ou seja, da capacidade para pagar dois créditos sem ficar sobreendividado.

Condição 3: Crédito Habitação Jovens Novo Banco

A terceira condição atualmente disponível no mercado para crédito habitação 100% financiamento é a solução de empréstimo para jovens do Novo Banco.

Esta alternativa permite que os pais ou um familiar próximo ajudem na aquisição do imóvel:

• Pais do cliente ou familiar têm um crédito habitação;
• Fazem um reforço de hipoteca sobre a sua casa, pedindo um crédito multisoluções;
• Através desse empréstimo, pedem um montante adicional para a entrada, permitindo 100% financiamento.

Esta opção do Novo Banco só se aplica a jovens até aos 35 anos e tem algumas condições associadas, pelo que é necessário confirmar a elegibilidade junto desta entidade financeira.

Caso contrário, atualmente, só poderá ser disponibilizado um empréstimo que corresponda, no máximo, a 90% do valor do imóvel.

Numa altura em que os preços dos imóveis estão cada vez mais altos, esta opção poderá até ser interessante para um jovem que queira comprar casa sozinho.

Como Comprar Casas Com 100% Financiamento?

Além de oferecerem preços mais baixos, os bancos também criam condições mais favoráveis para quem compra os imóveis do banco.

Tenha em mente que estas casas podem despertar a atenção de muitos compradores, pelo que deverá tomar a sua decisão com maior rapidez.

Além disso, terá obrigatoriamente de fazer o seu crédito habitação 100% financiamento com a entidade que vende a casa.

Estes imóveis podem ser encontrados em:

• Balcões das instituições financeiras;
• Sites imobiliários das próprias entidades;
• Sites de mediadores imobiliários parceiros dos bancos;
• Sites especializados na compra, venda ou arrendamento de imóveis.

Outro aspeto a ter em conta é que as entidades podem exigir que subscreva um produto financeiro para facilitar o financiamento.

Claro que essas exigências dependerão de pessoa para pessoa, consoante a sua situação pessoal e profissional.

Como Pagar Menos de Entrada Inicial?

Agora que já sabemos que o máximo de financiamento é, regra geral, de 90%, o melhor será saber como conseguir atingir esse LTV (“Loan-to-Value” ou “rácio financiamento garantia” em português).

Para isso, terá de cumprir com certos parâmetros que fazem com que as entidades financeiras tenham mais confiança em si, garantindo os 90% de financiamento e não menos do que isso.

Mas antes de perceber quais os requisitos em causa, conheça estas soluções que o podem ajudar a obter melhores condições de crédito.

Casa Que Precisa de Obras

Com o aumento do valor dos imóveis, é natural que os portugueses procurem soluções mais baratas.

Comprar uma casa com um crédito habitação mais obras pode até resultar num negócio mais rentável. Porquê?

Uma casa que precise de reparações terá um valor bem mais baixo e existem soluções de financiamento específicas para estes casos.

Pode solicitar um crédito habitação que inclua obras ou um crédito pessoal para obras.

Este “2 em 1” pode tornar um imóvel de baixo custo numa casa completamente nova.

💡 Ler mais: Crédito Para Obras – Qual o Melhor Para Reparações em Casa?

Casas Modulares

As casas modulares são um tipo de habitação mais ecológico e que por norma apresenta preços mais baixos do que uma casa “tradicional”.

Ora, o facto de ser mais barata, significa que a entrada também será mais reduzida.

E se lhe dissermos que existem entidades dispostas a financiar até 100% do crédito neste tipo de construção?

Existem fabricantes e bancos que anunciam a possibilidade de obter financiamento sem necessitar de uma entrada.

Certifique-se apenas que estes empréstimos são concretizados por uma instituição registada no Banco de Portugal.

💡 Ler mais: Crédito Casas Modulares – Como Funciona? Como Pedir?

Contudo, é normal que uma casa pronta para ser habitada seja mais apetecível.

Por isso, conhecer o que os bancos têm em conta num crédito habitação é importante para avançar com o valor mais baixo possível de entrada.

Como Baixar o Valor de Entrada?

Ainda que as condições que contrata no crédito sejam o mais importante, existem certos requisitos que são essenciais para a redução do custo total do empréstimo, mesmo que não procure um crédito habitação 100% financiamento.

• Situação Profissional Estável – Convém que tenha um contrato de trabalho de longa duração e que apresente rendimentos consistentes.
• Adicionar Uma Pessoa ao Contrato – Talvez tenha de colocar de lado a hipótese de comprar uma casa sozinho. Adicionando um segundo titular, e se ambos tiverem um bom perfil financeiro, será mais fácil comprovar que as mensalidades serão sempre pagas a tempo e horas.
• Incluir Um Fiador – É um passo opcional, mas se conseguir arranjar alguém para esta posição, aumentará a confiança no seu pedido de crédito.
• Ter Taxa de Esforço Baixa – Refere-se à percentagem do seu rendimento que dedica ao pagamento das prestações de crédito. Idealmente, a taxa de esforço não deverá exceder os 33%. Uma taxa de esforço baixa significa que tem folga financeira para arcar com mais despesas.
• Não Entrar Em Incumprimento – É importante que considere o seu Mapa de Responsabilidades, uma vez que os bancos irão pedir esse documento antes de aprovarem qualquer empréstimo. Assim, veja se tem alguma dívida e se apresenta um bom histórico bancário.
• Crédito Hipotecário – Este é um crédito em que o imóvel é dado como garantia enquanto paga o empréstimo da sua casa e permite obter taxas mais reduzidas.
• Simular o Crédito Habitação – O melhor será comparar diferentes propostas de financiamento em várias instituições bancárias, tendo em conta que cada entidade pode pedir uma entrada diferente.

📋 Nota: A Gestlifes trabalha com várias entidades financeiras que disponibilizam crédito hipotecário, para obter taxas mais baixas.

Para o ajudarmos neste último ponto, utilize um simulador de crédito como o da Gestlifes. Desta forma, faz o seu pedido apenas uma vez e nós tratamos de encontrar a melhor solução entre várias entidades financeiras.

Para sabermos qual é a melhor resposta ao seu pedido, só tem de reunir os documentos necessários e preencher o formulário com os seus dados pessoais e profissionais.

Fazemos uma simulação sem compromissos, tratando de tudo para que consiga finalizar o seu contrato de crédito mais rapidamente.

Porque Não Podem os Bancos Financiar Mais do que 90%?

❌ Os bancos não podem financiar mais de 90% no crédito habitação tradicional porque a lei portuguesa assim o define.

Depois da crise financeira de 2008, os bancos e instituições financeiras tiveram de limitar a concessão de crédito habitação por terem surgido demasiados incumprimentos.

Para que a situação não se repetisse, o Banco de Portugal aprovou uma lei, que entrou em vigor a 1 de julho de 2018, que estabeleceu que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel seja de, no máximo:

• 90% para créditos em habitação própria e permanente (Decreto-Lei n.º 349/98 – Artigo nº 11);
• 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente;
• 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.

📋 Nota: A entrada para a compra de habitação reduz o custo total do crédito e, por consequência, o valor das prestações mensais.

Assim sendo, se quiser comprar uma casa que custa 150.000€, os bancos só poderão financiar até 135.000€. E isto não significa que não possam financiar menos.

Quando alguém compra uma habitação própria, sujeita-se a que as instituições bancárias decidam qual a percentagem que terá de pagar de entrada, tendo em conta a sua situação financeira. Por norma, esse valor será, no mínimo, 10% do valor total da habitação.

Os bancos querem ter o mínimo de risco possível, o que também explica a dificuldade de comprar casa sem entrada.

É Possível Pedir Crédito Pessoal Para Financiar Entrada da Casa?

❌ Não é aconselhável pedir um crédito para entrada.

Se calhar até conhece alguém que já o tenha feito.

Mas a verdade é que não é permitido pedir um crédito ao consumo que tenha o propósito de pagar as despesas de uma entrada, mesmo que não seja com a mesma entidade onde faz o empréstimo para a casa.

Digamos que é uma forma de “enganar” os bancos e contornar a lei do Banco de Portugal, pelo que poderá ver o seu crédito recusado caso a financeira tenha conhecimento que o fez.

Portanto, se a sua situação não corresponde a uma das condições que falámos neste artigo, então não será possível obter um financiamento a 100% nem comprar casa sem entrada.

Conclusão

Caso esteja à procura de um crédito habitação 100% financiamento para comprar casa sem entrada, há que salientar que tal só é possível nos seguintes casos:

• Comprar um imóvel do banco;
• Comprar uma segunda casa com reforço de hipoteca da primeira, tirando partido da liquidez adicional para a entrada;
• Recorrer ao crédito jovem até 35 anos do Novo Banco;
  Ter direito à medida criado pelo Governo para jovens até 35 anos.

Existem formas de reduzir a percentagem de entrada inicial, como adicionar uma segunda pessoa ao seu contrato de crédito ou ter uma fonte de rendimentos estável.

Como cada entidade pode atribuir empréstimos com montantes diferentes, deve fazer várias simulações de crédito habitação para ver quais as soluções que existem.

A Gestlifes pode ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para as suas necessidades.

Perguntas Frequentes

Como Obter Crédito Habitação 100% Financiamento?

Sim, mas apenas em alguns casos excecionais, como através da compra de imóveis do banco ou do acesso à medida de crédito habitação 100% financiamento para jovens até 35 anos.

De resto, os bancos e entidades financeiras só estão habilitados a oferecer 90% de financiamento para a compra de habitação própria ou permanente.

Posso Pedir Um Crédito Para Financiar a Entrada Inicial de Uma Casa?

Não. Pedir um crédito para financiar a entrada inicial de uma casa não é uma prática aconselhada pelo Banco de Portugal.

Uma forma de diminuir a entrada inicial passa por apresentar um bom Mapa de Responsabilidades e mostrar que consegue cumprir com todos os pagamentos das prestações mensais.

É Possível Comprar Casa Sem Entrada Através de Um Crédito Habitação?

Sim, é possível pedir um crédito habitação sem entrada sob determinadas condições.

Um crédito habitação sem entrada é sinónimo de um crédito habitação 100% financiamento, uma vez que é a única forma de conseguir um empréstimo para comprar uma casa sem que seja necessário avançar com entrada.

 

O Que é o Loan-to-Value (LTV)?

O Loan-to-Value corresponde ao rácio entre o montante emprestado pela instituição financeira e o valor do imóvel dado como garantia.

Em português é conhecido como rácio financiamento garantia e traduz a percentagem de financiamento concedida pelo banco.

Desde a crise financeira de 2008, o LTV de créditos habitação só pode ser, no máximo, 90%. No entanto, existem exceções. Saiba quais são lendo o nosso artigo.