Como Renegociar Crédito Habitação? Guia Completo 2024

Com a subida da inflação e o agravamento das taxas de juro de uma grande fatia dos créditos em Portugal, a procura por baixar a mensalidade do crédito habitação é uma realidade.

💡 As renegociações de crédito dispararam nos últimos 12 meses, superando os 3,79 mil milhões de euros – o equivalente ao total dos quatro anos anteriores.

Mas existem estratégias de renegociação diferentes que permitem reduzir os custos dos encargos mensais.

Vamos, então, perceber quais as ferramentas ao seu dispor para conseguir melhores condições para o seu contrato de crédito habitação.

Isto aplica-se quer ao seu banco atual, outra entidade financeira ou até a um intermediário de crédito como a Gestlifes. Por isso, pode também contar com a nossa ajuda neste processo.

O Que é Uma Renegociação de Créditos?

Na sua definição mais tradicional, uma renegociação de créditos consiste em falar diretamente com o banco para pedir uma revisão das condições do contrato.

O principal objetivo deste processo é reduzir a prestação mensal ou ter menos encargos, como seguros mais baratos, e assim conseguir um melhor banco para crédito habitação.

Por norma, este renegociação acontece porque:

• O cliente ainda não está em incumprimento mas procura novas condições para baixar a sua taxa de esforço;
• O cliente já está em incumprimento e procura uma reestruturação de crédito.

“A renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.”

Fonte: Banco de Portugal

Ora, como se trata, basicamente, de um diálogo entre ambas as partes, este não deixa de ser um processo um pouco ambíguo e que irá depender tanto da estratégia de negociação do cliente, como da boa vontade do banco.

Isto é, nenhum banco é obrigado a rever um contrato que foi assinado e acordado inicialmente.

Regime Excecional de Renegociação 2023

Tendo em conta a conjuntura atual de subida da Euribor, foi criado um regime excecional que prevê alguns pontos importantes no que toca a renegociar o crédito habitação.

Até ao final deste ano, qualquer banco deve apresentar uma proposta de redução da mensalidade, ou seja, renegociar o crédito, sempre que a taxa de esforço do cliente seja igual ou superior a 36%, devido às variações da Euribor.

Isto significa que, efetivamente, as instituições são obrigadas a proceder à renegociação do empréstimo habitação, que permita melhores condições aos seus clientes.

Por exemplo, se os rendimentos do agregado familiar forem de 1800€, é obrigatório renegociar quando o total das prestações ao banco forem iguais ou superiores a 648€.

Esta medida aplica-se aos seguintes casos:

• Crédito habitação para aquisição de habitação própria permanente;
• Montantes em dívida até 300 mil euros;
• Contratos com taxa de juro variável.

Para além disso, segundo o Decreto-Lei n.º 80-A/2022, “não podem ser cobradas comissões pela renegociação de contratos, nem pode ser agravada a taxa de juro“.

Portanto, se a sua taxa de esforço sofreu um agravamento nos últimos meses e já se encontra no limiar dos 36%, pode dirigir-se ao seu banco e solicitar a revisão do contrato, caso a entidade não o faça por sua iniciativa.

Como Renegociar Crédito Habitação?

Apesar de um crédito habitação resultar de um acordo efetuado entre a entidade e o cliente, isso não significa que as condições tenham de permanecer as mesmas, ao longo do tempo.

Principalmente porque falamos, em grande parte dos casos, de uma responsabilidade de 35 ou 40 anos, um período de tempo muito alargado e sujeito às alterações económicas e sociais.

Conforme já referimos, a renegociação de crédito habitação pode ser realizada a partir de vários mecanismos, pois existem diferentes maneiras de reduzir a prestação.

	Percentagem de Renegociações	Média Renegociada
+2 Condições Renegociadas	Percentagem de Renegociações 25,1%	Média Renegociada 95.768€
Spread e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 16.5%	Média Renegociada 100.760€
Apenas Prazo	Percentagem de Renegociações 14.9%	Média Renegociada 87.019€
Apenas Outras Condições	Percentagem de Renegociações 10,4%	Média Renegociada 92.484€
Apenas Carência Capital	Percentagem de Renegociações 8,7%	Média Renegociada 105.702€
Outras	Percentagem de Renegociações 8,6%	Média Renegociada 88.923€
Apenas Tipo Taxa de Juro	Percentagem de Renegociações 5,7%	Média Renegociada 123.735€
Tipo Taxa de Juro e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 5,2%	Média Renegociada 124.916€
Prazo e Spread	Percentagem de Renegociações 4,3%	Média Renegociada 94.408€
Tipo Taxa de Juro e Spread	Percentagem de Renegociações 0,6%	Média Renegociada 172.211€

Dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito do Banco de Portugal (2022).

Das renegociações realizadas em 2022, 16,5% alteraram simultaneamente o spread e outras condições do contrato, sendo este o principal fator de poupança no crédito.

Ao longo do ano passado, destacam-se também a alteração do prazo de pagamento e o pedido de um período de carência de capital.

Alargamento do Prazo de Pagamento

A duração do contrato de crédito, ou seja, o número de anos durante o qual irá pagar o financiamento, tem influência direta na sua prestação.

Isto é, naturalmente se procura pagar algo mais rapidamente, é normal que a mensalidade seja mais alta.

Pedir um alargamento do prazo pode, então, significar uma boa redução mensal na sua prestação, ainda que tenha de pagar durante mais tempo e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) aumente.

Alterar Tipo de Taxa de Juro

Rever o tipo de taxa de juro permite-lhe:

• Alterar o indexante da taxa variável, passando, por exemplo, de Euribor a 3 meses para Euribor a 6 meses;
• Mudar para taxa fixa ou para taxa variável.

Como a taxa de juro ou TAEG é o principal indicador do custo do seu empréstimo, conseguir uma melhor proposta é meio caminho andado para ter prestações mais baixas.

No contexto atual, optar por uma taxa fixa tem as suas vantagens, pois não estará tão exposto às flutuações do mercado.

No entanto, em épocas em que a Euribor regista valores mais baixos, não conseguirá tirar partido das mensalidades reduzidas.

Reduzir o Spread

Se o seu crédito habitação é anterior a 2014, é muito provável que o spread contratado seja elevado em comparação com o que é praticado atualmente.

Existem ofertas a partir de 0,5%, dado que esta é uma altura bastante competitiva e os bancos querem angariar o máximo de clientes.

E, como o spread se refere à margem de lucro do banco, é mais fácil negociar esta taxa para valores mais baixos, pois é um valor controlado por cada entidade e não pelas instituições europeias, como a Euribor.

💡 Ler Mais: Spread Mais Baixo – Qual o Melhor em 2023?

Esta taxa tem uma influência significativa na sua mensalidade, pelo que vale sempre a pena tentar renegociar junto do seu banco.

Solicitar Período de Carência

Um período de carência dá-lhe a opção de pagar apenas os juros do crédito habitação durante um determinado período de tempo,

Assim, irá adiar o pagamento do próprio montante do financiamento para mais tarde, ficando temporariamente com uma mensalidade reduzida.

Para compensar, é natural que terminado o período de carência, a sua prestação seja maior.

Ainda assim, esta é uma alternativa que lhe permite melhorar a sua saúde financeira rapidamente e acumular poupanças para o futuro.

Subscrever Novos Seguros

É fácil negligenciar uma vertente que pesa bastante na prestação do crédito habitação: os seguros.

E até pode acontecer ter feito um seguro junto do seu banco para facilitar o processo, mas que nem é o mais barato.

Como na abertura do processo de crédito é obrigatório contratar o seguro de vida crédito habitação e um seguro multirriscos, já deve ter percebido que existe aqui uma possibilidade de poupar bastante.

A solução pode passar por renegociar diretamente com a seguradora ou optar por uma transferência do seguro.

No momento da mudança apenas precisa de avisar a seguradora com 30 dias de antecedência que vai mudar de serviço e posteriormente informar o seu banco que tem um novo contrato.

Caso esteja à procura de uma alternativa, de forma gratuita pode obter uma simulação no parceiro oficial da Gestlifes: a MetLife.

Dicas Para Renegociar Crédito Habitação

Como já deve ter percebido, renegociar um crédito habitação está dependente da comunicação entre o cliente e o banco.

Ainda que existam algumas medidas que garantem o acesso a melhores condições, este ano, e por isso facilitam este processo de negociação, há dicas

No momento de se dirigir ao seu banco e renegociar o contrato, é importante conhecer a concorrência e as propostas que existem atualmente no mercado.

Isto porque se o seu banco não tiver a certeza de que consegue uma prestação mais baixa noutra instituição, não terá qualquer motivação para renegociar o seu empréstimo.

📋 Nota: Apresente a proposta de uma entidade concorrente no seu banco atual, e solicite melhores condições para manter o seu empréstimo nessa instituição.

Lembre-se, também, de analisar as FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), onde poderá consultar quer o valor das mensalidades, o MTIC do empréstimo e todas as condições associadas à renegociação.

Este é um documento essencial para comparar propostas de bancos diferentes.

Por fim, a Gestlifes deixa-lhe o alerta: se estiver em incumprimento do seu contrato, ou seja, se tiver prestações atrasadas e renegociar o seu crédito habitação, existe uma consequência a ter em conta.

Implica que ficará com essa marcação no Mapa de Responsabilidades, isto é, terá maior dificuldade em aceder a novos pedidos de crédito e cartão de crédito.

Alternativas Para Renegociar Créditos

Com o passar do tempo, surgem outras formas que permitem reduzir os custos do seu crédito.

Os bancos adaptaram a sua oferta para atrair mais clientes, permitindo que determinados produtos permitam baixar os custos da prestação.

💡 Por vezes, a sua melhor alternativa pode passar por renegociar as suas condições com outra instituição e não com o seu banco atual.

Existem maneiras de reduzir custos que podem muito bem passar por um produto de um concorrente ou até falar com um intermediário de crédito para encontrar uma melhor solução.

Por isso, a Gestlifes vai-lhe explicar quais as formas que permitem baixar os custos do crédito e as alternativas existentes.

Crédito Consolidado

Um crédito consolidado é uma maneira de reduzir custos mensais, juntando vários créditos num só.

A redução é possível porque está a poupar em juros, encargos e até pode alargar o prazo de pagamento para obter uma redução no valor das prestações.

No fim de contas, está a renegociar os seus empréstimos, mas de uma forma bastante diferente do método tradicional, podendo incluir vários tipos de créditos.

Este conceito pode até parecer complexo, mas na realidade até é bastante simples para as entidades ou intermediários que tratam do assunto.

A boa notícia é que mesmo que o seu banco não tenha esta opção, pode recorrer a outra entidade financeira para fazer essa consolidação por si.

Transferir Crédito Habitação

Tendo em conta que um crédito habitação representa a prestação mais cara do orçamento, faz todo o sentir tentar baixar os custos.

Atualmente, existem bancos dispostos a receber novos clientes, propondo condições mais baratas que o banco atual.

Este tipo de oferta é conhecida como transferência de crédito habitação e permite que mude para outra entidade financeira, isto é, uma que lhe permita poupar.

Nesta transferência pode reduzir os custos de várias formas:

• Alargar o prazo de pagamento;
• Escolher outro tipo de taxa de juro, por exemplo entre taxa fixa ou variável;
• Reduzir o spread do contrato;
• Conseguir abdicar de gastos com outros produtos adicionais que foram incluídos na formalização do crédito.

Dado o clima inconstante da Euribor e o aumento sentido nas prestações, esta pode ser a solução que permite poupar milhares de euros.

E, se necessitar pode pedir uma análise grátis no nosso simulador, escolhendo a modalidade de habitação e a finalidade de “Transferir Crédito Habitação”.

Incluir Uma Hipoteca No Contrato

Um crédito hipotecário significa que está a oferecer ao seu banco o direito sobre um bem de valor, normalmente um imóvel, enquanto paga um crédito.

As vantagens? Pode conseguir melhores propostas, como redução de taxas de juro e encargos no crédito.

Uma hipoteca pode ser oferecida em vários tipos de financiamento:

• Num novo crédito;
• Na consolidação de créditos;
• Ao renegociar créditos com o banco;
• Ao transferir crédito habitação.

Esta pode ser uma estratégia de renegociar os custos do seu empréstimo, tornando-o mais barato.

Ainda assim, se pensar nesta estratégia deve ter a certeza que consegue pagar as novas condições do contrato.

Isto porque se entrar em incumprimento e o banco acionar a hipoteca, acaba por perder o bem.

Amortizar o Crédito

Liquidar totalmente um crédito é sempre positivo para a nossa carteira.

Mas e se falarmos de uma amortização parcial?

Se o assunto é um crédito pessoal, onde as taxas são altas, faz todo sentido tentar amortizar o crédito, seja parcialmente ou totalmente.

A situação pode ser mais difícil de prever numa amortização de crédito habitação, onde uma pequena amortização pode não fazer tanta diferença, tendo em conta que é provável que vai continuar a pagar o mesmo durante alguns anos.

E, como existem taxas que são pagas na amortização, no fim de contas a redução que pretendia pode acabar por não resultar.

A não ser que esteja a liquidar totalmente o crédito, é importante não abdicar do seu fundo de emergência para realizar uma amortização de crédito, principalmente em momentos de instabilidade financeira.

E Se Já Não Conseguir Estas Alternativas?

Se acabar numa situação de sobreendividamento e nenhuma das alternativas servir, existem soluções reguladas pelo Banco de Portugal.

Estas foram criadas para em casos mais sensíveis e de agravamento de dívida, em que a única solução é uma restruturação de crédito diretamente com o banco, mas que neste caso é supervisionada pelo Banco de Portugal:

• PARI – O Plano de Ação Para o Risco de Incumprimento (PARI) é uma medida do Banco de Portugal que promove principalmente a cooperação das entidades financeiras em processos de incumprimento. Podendo um cliente de crédito apresentar queixa por falta de cooperação do seu banco.
• PERSI – O Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), é uma medida que visa evitar gastos de litígio, para contratos de crédito que tenham até dois meses de incumprimento, propondo soluções viáveis de restruturação.

Contatos de Apoio

Adicionalmente se de procura um crédito imediato com problemas bancários mas já não tem retorno de uma instituição de crédito, pode encontrar apoio gratuito de entidades de proteção ao consumidor.

Estas são algumas das entidades:

• Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE);
• Portal do Consumidor da Direção-Geral do Consumidor;
• Gabinete De Apoio Ao Sobre-Endividado (DECO).

Conclusão

Em momentos de aperto, faz falta um dinheiro adicional para cobrir uma despesa inesperada.

E, em determinado ponto, a taxa de esforço pode ser tão elevada que acabamos por não conseguir um crédito urgente para resolver o problema.

Assim, jogar na antecipação e procurar formas de garantir uma redução das prestações atuais é uma jogada inteligente.

Uma renegociação de créditos pode começar diretamente com o seu banco, mas não se sinta pressionado por pensar que essa é a única opção.

Deve perceber que existem mais alternativas e em certos casos até mais rentáveis.

Coloque todas as opções na mesa, pois uma análise detalhada vai-lhe permitir perceber onde consegue poupar mais dinheiro, que no fim de contas, é o principal objetivo de renegociar créditos.

Perguntas Frequentes

O Que é Uma Renegociação de Crédito Habitação?

Uma renegociação de crédito habitação consiste em falar diretamente com o banco para pedir uma revisão das condições do contrato.

O principal objetivo deste processo é reduzir a prestação mensal ou ter menos encargos, como seguros mais baratos.

Como Renegociar o Meu Crédito Habitação?

Existem diferentes maneiras de renegociar um crédito habitação, nomeadamente através de:

• Alargar o prazo de pagamento do crédito;
• Mudar para taxa fixa, variável ou alterar o indexante Euribor;
• Reduzir o spread;
• Solicitar período de carência;
• Subscrever novos seguros.

No momento de se dirigir ao seu banco e renegociar o contrato, é importante conhecer a concorrência e as propostas que existem atualmente no mercado.

Isto porque se o seu banco não tiver a certeza de que consegue uma prestação mais baixa noutra instituição, não terá qualquer motivação para renegociar o seu empréstimo.

 

Quem Pode Renegociar Crédito Habitação?

Qualquer cliente pode solicitar a revisão das condições do contrato, mas existe maior margem de negociação em determinados casos.

Como se trata de um diálogo entre ambas as partes, este não deixa de ser um processo um pouco ambíguo e que irá depender tanto da estratégia de negociação do cliente, como da boa vontade do banco.

Isto é, nenhum banco é obrigado a rever um contrato que foi assinado e acordado inicialmente.

Ainda assim, até ao final do ano, existe uma exceção para agregados familiares com taxa de esforço superior a 36%, situação na qual o banco é forçado a renegociar o crédito habitação.

Quais as Alternativas Para Renegociar Créditos?

Atualmente, existem várias soluções para baixar o valor do seu crédito habitação, como:

• Juntar créditos através de um crédito consolidado;
• Transferir crédito habitação para outro banco;
• Amortizar o empréstimo.

Conheça as nossas sugestões ao detalhe para renegociar crédito em Portugal.

Existem Regras Relativamente à Renegociação de Créditos?

Atualmente, há regras para os bancos renegociarem créditos e que também protegem o consumidor.

Numa renegociação, os bancos não podem:

• Cobrar comissões se a renegociação consiste em alterar as condições do contrato;
• Incluir outros produtos do banco para o cliente renegociar.

Até ao final deste ano, qualquer banco deve apresentar uma proposta de redução da mensalidade, ou seja, renegociar o crédito, sempre que a taxa de esforço do cliente seja igual ou superior a 36%, devido às variações da Euribor.

Isto significa que, efetivamente, as instituições são obrigadas a proceder à renegociação do empréstimo habitação, que permita melhores condições aos seus clientes.

Quais as Alternativas Caso Já Não Consiga Renegociar?

Atualmente o Banco de Portugal promove duas ações para combater o sobreendividamento:

• PARI – O Plano de Ação Para o Risco de Incumprimento (PARI) é uma medida do Banco de Portugal que promove principalmente a cooperação das entidades financeiras em processos de incumprimento. Podendo um cliente de crédito apresentar queixa por falta de cooperação do seu banco.
• PERSI – O Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), é uma medida que visa evitar gastos de litígio, para contratos de crédito que tenham até dois meses de incumprimento, propondo soluções viáveis de restruturação.

Adicionalmente pode encontrar apoio gratuito de entidades de proteção ao consumidor para a resolução de problemas bancários.

Estas são algumas das entidades:

• Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE);
• Portal do Consumidor da Direção-Geral do Consumidor;
• Gabinete De Apoio Ao Sobre-Endividado (DECO).